取壊しに備えて『賃貸住宅の立退き交渉』を穏便に済ませる方法!

取壊しに備えて『賃貸住宅の立退き交渉』を穏便に済ませる方法!

今回は賃貸住宅における立退き交渉を穏便に進めるやり方をご紹介します。
建築した建物は年数が経過するにつれて老朽化します。
どんなにメンテナンスに力をいれていても、いずれ取り壊さなければなりません。

賃貸経営をしているオーナー様は、立退き交渉のやり方を覚えておく必要があります。
今まで住んでいただいた入居者様に感謝の思いを忘れずに穏便に事を運ぶことが大切になります。

 

築25年を超えたら対策を始める

穏便に立ち退き交渉を行うのであれば、少し早いですが築25年程度から対策を始めます。

穏便に立退き交渉をするには、前もって入居者様に『あと〇年で取り壊す』ということを周知させる事が重要です。
取り壊す5年前位から始めると良いと思います。

入居者様の方から次の住まいを自主的に探してもらうように道筋を作ってあげる為です。
納得して、住み替えしてくれる方が出てきます。

 

 

賃貸借契約を切り替え始める

取り壊しギリギリまで住みたいと思ってくれる入居者の方はいます。
そのような善良な入居者様は更新のタイミングで『普通借家契約』から『定期借家契約』に必ず切り替えて下さい。

その際は、入居者の方に丁寧に理由を説明する事が必要になります。
※書面で説明する事が必要になります。

入居者の方が納得してくれるまで、何度も説明して下さい。

 

 

定期借家契約とは?

一般的なお部屋は2年更新の『普通借家契約』です。
この契約を更新のタイミング『定期借家契約』に切り替えます。

定期借家契約にする事で期限満了をもって、確定的に契約を解除する事ができます。
但し、貸主から書面による説明義務と契約満了1年前に通知義務があります。
これを怠った場合は契約解除が認められない可能性があります。

 

 

入居者募集は全て定期借家契約にする

取り壊しの通知をすることで、自力でお部屋探しを出来る方は新たな住まいに移っていきます。
そうすると空部屋が増えて収支を圧迫します。
※入居者が全ていなくなった時点で、計画を早めて再建築に移りましょう。

ギリギリまで収入を確保出来るに越したことはないので、新たな入居者募集の際には『定期借家契約』で募集をかけます。

 

 

定期借家契約の上手な募集な仕方

お部屋探しをしている方からすると、取り壊しの決まっている定期借家契約の建物に好んで住む方はいません。
ですので、何らかの対策をする必要があります。

①入居初期費用を安く設定する

『礼金・敷金0ヶ月』『退去時のクリーニング費用を無料』『鍵交換費用無料』等、入居初期費用を極限まで抑え込むことで、入居者様を見つける事が出来ます。

②入居条件を緩和する。

保証人がいない場合であっても、保証会社へ加入する事が出来るのであれば、入居を許可してあげる。

本来であれば、外国人やルームシェアの方の入居を認めていなかった場合も認めてあげる事で、入居者の幅が広がります。
※外国人の方はしっかりと説明をしておかないと後でトラブルになる事もありますので、慎重に行うようにします。

③家賃を下げる

それでも入居者が見つからない場合は家賃を下げて募集します。
空部屋にしておくよりは、少しばかりでも家賃が入ってきた方が良いはずです。

 

今回は賃貸住宅における立退き交渉を穏便に進める方法についてレポートしました。
早め早めに対応をすると穏便に済ませる事が出来ます。
いきなり『取り壊すことにしたから出て行ってくれ』では入居者様は納得しません。

場合によっては、新たな引っ越し先の手配や立退き費用をオーナー様が負担することになります。
しっかりとした手順を踏んでいないと、借主保護の観点から見てもオーナー様が不利な状況になります。

裁判をされた場合に賠償責任が発生する判例も出ていますので、注意して下さい。

今ではインターネットで色々な事が調べられるので、『入居者は無知』と思っていると痛い目に遭う事になります。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。