空室期間が半年以上続いたら入居初期費用を無料にする『0賃貸』を導入!

空室期間が半年以上続いたら入居初期費用を無料にする『0賃貸』を導入!

賃貸住宅の募集にとても有効な方法として、入居初期費用を無料(0円)にする方法があります。
空室期間が半年以上になっている場合はこの『0賃貸』の導入を検討してみては如何でしょうか。

入居者を確保する事が、賃貸経営に一番大事な事です。
もうそろそろ新しい入居者が見つかるだろうと思っていては、空部屋期間はどんどん長引く事になりかねません。

今回は入居初期費用を無料にする、ゼロ賃貸について注意しなければならない点と大きなメリットについてレポートします。

 

入居費用を無料にする『ゼロ賃貸』

ゼロ賃貸とは、入居初期費用の借主負担を無料にする方法です。

近年、初期費用を気にするお客様が増えています。
オーナー様の中には『何を言っているんだ!そんなの無理に決まってる!』と仰るでしょう。
ですが、実際に『入居初期費用を無料』にしているオーナー様も出始めています。

『事情があって、急遽引っ越さなければならない』
『早く新しいお部屋を見つけて、入居したいけど、貯金がない』方は飛びついてきます。

この方法は初期費用の『定額制』や『礼金・敷金0ヶ月』とする空室対策方法よりも圧倒的に効果があります。
地方でチラホラと見受けられる方法ですが、都心の繁華街でも導入しているお部屋も増えています。

 

 

半年以上空部屋なら収支は一緒

入居初期費用を無料にすることは、オーナー様に大きな負担となります。

入居初期費用は『礼金』『敷金』『前家賃』『仲介手数料』『火災保険』『保証料』等が掛かります。
これらを合わせると、初期費用には家賃の3~6ヶ月分かかる計算になります。

半年以上空部屋の場合と同じ事が言えます。
しかし、空いているお部屋は新しい入居者が決まるまでは、ずっと空部屋で収入を生み出すことはありません。
対して、入居者を確保さえしてしまえば、収入が生まれる事になります。

 

 

初期費用はオーナー様が負担する事になる

ゼロ賃貸のデメリットは、保証会社への『保証料』や『火災保険』、不動産会社への『仲介手数料』をオーナー様が負担する必要がある事です。

この大きな負担部分をどこかで賄わなければなりません。
回収する方法は『家賃』です。

家賃を少し相場より高く設定する

オーナー様の負担を軽減する方法として、現状の家賃より『2~4割程度上げる事です』。

『そんなに家賃を上げて新しい入居者が決まるはずは無い!』と思うかもしれませんが、成約事例も多くでています。
最初の負担は大きくなりますが、回収出来るような家賃設定にする事で、2年で全額回収します。
さらには早期解約の違約金特約を設ける事が必須となってきます。

入居者様に気に入ってもらい、更新してもらえれば、高い資産価値を維持する事が出来ます。

 

 

資産価値は収入に依存する

オーナー様の所有する建物の資産価値は『満室時の想定賃料』を勘案されて計算されます。
相場より安い家賃で入居者を決めている場合、その分資産価値は減少していきます。

高い家賃で貸しておくと、その分収益も上がりますので、いざ売却するといった時にも、相場より高い価格で売却することが可能です。
賃貸経営は減少ビジネスですので、如何に高い資産価値を維持出来るかが重要です。

 

 

ゼロ賃貸で大事な2つの事

ゼロ賃貸にするにあたってとても大事な事が2つあります。

①『担保』を確保すること

これはしっかりとした連帯保証人だけでなく、保証会社への加入を必須とする事です。
保証会社の審査に通らないような方であれば、入居させてはなりません。

②『特約』を設ける

必ず契約書に盛り込まなければいけない内容としては、『1年以内の早期解約の場合は違約金発生』です。
その他には『原状回復費用の負担割合を細かく設定する』ことです。
あとで揉めないように、借主に十分納得してもらってから契約するようにします。

 

 

空部屋は収入を生まない!

賃貸物件は空部屋にしておいても何の意味もありません。
出来るだけ早く空部屋を無くすことがとても大事です。

賃貸経営では収益を上げなければ、すぐに赤字に転落してしまいます。
空部屋が長引いているオーナー様であれば痛いほどわかっている事でしょう。

『もうそろそろ新しい入居者がみつかるだろう』と安易な考えですと、半年どころか1年・2年と空いてしまう事も有り得るのです。
実務上、そういったオーナー様をたくさん見てきています。

 

 

今回はお部屋を探されている方に大きな効果のある『ゼロ賃貸』についてレポートしました。
資産価値を維持する方法としても有効な方法となります。
空室対策でどうにもならないという場合には導入を検討してみては如何でしょうか。

『ゼロ賃貸』で入居してくれた借主が長期入居に繋がれば、これほど良い事はないのではないでしょうか。
賃貸住宅で空部屋にしておくことは何も意味がないと私は思います。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。