『リノベーション工事の注意点』目的を間違えると入居者が見つからず空部屋が続く

『リノベーション工事の注意点』目的を間違えると入居者が見つからず空部屋が続く

1年間の中でも6月・7月は賃貸市場の閑散期です。
オーナー様の中には思い切ってこの期間にリノベーション工事に踏み切る方も多くなります。
時間とお金をかけてリノベーションしたのに、一向に次の入居者が決まらないという事があります。
リノベーション工事の注意点についてレポートします。

いくら良い物を提供しても、ニーズと合致していないと入居者は見つからない事もあります。
もしリノベーションしたにも関わらず、中々新しい入居者が決まらない場合は地域の家賃相場と合致していない事が考えられます。

 

リノベーションとは?

リフォームよりも大規模な改修工事の事。既存の骨格(構造)だけを残し、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする。
具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させたり、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。※コトバンク引用

 

 

入居者層を絞ってリノベーションする

ただ何となくリノベーションしたからといって、次の入居者が決まる訳ではありません。
賃貸経営はビジネスですので、それほど甘い物では無い事はご存知でしょう。
リノベーション工事には目的とターゲットを絞り込んで行う事が必要です。

地域のニーズにあったリノベーション工事をしないと、折角、費用と期間をかけて行った工事も意味を成しえません。
リノベーション工事をするのであれば、今後の入居者層を予め決めてからするべきです。

万人受けするリノベーション工事は、今後次々と建てられていく『新築』と面と向かって戦っていく事になってしまいます。
入居して欲しいターゲットを絞り込むことで、新築のような最新設備が備わった建物にも対抗することが出来ます。

『一つのお部屋に、一人の契約者を確保すれば良い』という事を忘れてはなりません。

 

 

地域の家賃相場に合致しているか

リノベーション工事を行ったのに、次の入居者が決まらない場合はほぼ間違いなく『家賃設定が間違っています』

リノベーションしたお部屋は工事費用を回収する為に、『現状より高い家賃に設定します』。
この家賃設定は新築より高くなっていないでしょうか?
または、エリアの相場とかけ離れた相場になっていないでしょうか?

もし、新築より高額な家賃に設定されている場合、お客様の目にとまりません。
こだわりのリノベーション工事を行ったとしても、適正家賃でないと新しい入居者は見つかりません。

 

 

それなりのリノベーションで十分

賃貸に使われている設備や材料は『分譲住宅に使わているものよりかなり安価な物を使用しています』。

ですが、リノベーションとなると『良い材料』を使って見違えるお部屋にすることが出来ます。
ここに盲点があって、こだわりが強くなりすぎると、工事費用が高額になり、回収する為に家賃を高すぎる設定にしまいがちです。

賃貸に入居される方がそこまで強いこだわりをもっている事はあまり有りません。
※都心の超高級賃貸マンションは除きます。

工事を進めていくうち、工事業者から追加工事の打診を受けることがあります。
別途費用がかかる事をある程度想定しておくことも必要です。

どこかで線引きをして、費用と地域性にあったリノベーションに留めることも忘れてはなりません。

大事なのは、『プロダクトインではなくマーケットインの考えです』。
オーナー様や工事業者のようなプロが良いと思う物ではなく、入居者が良いと思う物を提供する必要があります。

工事の相談をしているうちに、一番大事な事を忘れがちになります。
入居者様に喜ばれるものを『念頭』に工事を進めます。

 

適正家賃を超えては意味が無い

お部屋を探されている方は、何よりも家賃を優先に考えます。

どんなにいいお部屋であっても家賃が、ご自身の収入を超える場合は借りる事が出来ないからです。
『良いお部屋にすれば、外から余裕のある方が来る』という考えは安易です。

リノベーション工事を実施するのであれば、そのエリアの最大賃料を見越して、5年から10年で回収出来るような工事に留めておかなければ、収支を圧迫します。

あれもこれもと工事に踏み切るのではなく、決まった金額で最大の効果が発揮できる工事にする事がとても大事です。

 

今回はリノベーション工事の注意点についてレポートしました。
予め『どの家賃帯で募集をする』『入居者層はどこにするか?』は最重要ポイントとなります。
お部屋を探しているお客様は、その地域の家賃相場を知っています。

どんなに魅力的なリノベーション工事を行っても、地域相場とかけ離れている場合は、次の入居者が見つかりません。
地域のニーズに見合った最大限のリノベーション工事を行えば、早期入居に繋がるでしょう。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。