賃貸経営には様々なリスクが伴う!リスクを未然に防ぐ方法を9つ紹介!

賃貸経営には様々なリスクが伴う!リスクを未然に防ぐ方法を9つ紹介!

賃貸経営には様々なリスクが伴います。
様々とあるので、全てのリスクに備えておくのは大変な事です。

今回は予め賃貸経営で考えられるリスクを覚えておくことで、対応に慌てずに済むようにレポートします。
リスクの種類を予め知っておけば、何も怖い事はありません。
予測していた事態であれば対処に慌てることはないからです。

オーナー様は様々なリスクの対策を準備しておくべきです。

 

①入居審査で防げるリスク

入居する前に『入居審査』を行いますが、実際に入居希望者と入居してからも顔を合わせるオーナー様は殆どいないのが現状です。

申込審査の段階でオーナー様が確認するのは、『紙面上の情報が主な判断材料』ではないでしょうか。
その情報を基に、不動産会社にどのような人なのか聞くと思います。
または、管理会社に一任しているかと思います。

実はこの入居審査はとても重要です。
『家賃を払える資力がある』ことだけではありません。
共同生活を乱すような『変な方が入居する』ことになってしまっては、アパート・マンションの秩序の乱れが生じる恐れがあります。

最終判断を下すのはオーナー様ですので、不動産屋に文句を言ったところで『後の祭り』です。
紙面上だけでなく、どのような方なのか、出来るだけ情報を取り入れるようにして下さい。

 

 

②賃料滞納のや延滞のリスク

現在の借地借家法では、延滞があるからといって、即時退去させることは出来ません。

強制退去させるには、『法的な手続き』をとる必要があり、多額の費用や時間もかかります。
滞納は出来るだけ早く回収する事が重要になります。
滞納が3ヶ月、4ヶ月と増えていくうちに、回収する難易度がどんどん上がっていきます。

入居者を得て『収入』を得る時点でビジネスとなっています。
1日・2日の少しの遅れも許さない位の気持ちが必要となります。

 

③空室のリスク

賃貸であれば必ずどこかで空室が発生します。

空室リスクは、全ての賃貸オーナー様が気にしている事ではないでしょうか。
空室になってしまいますと、どんなことをしても収益は入りません。
出来るだけ早く新しい入居者を見つける必要があります。

この空室対策は、非常に奥が深い物で、様々な情報がネットや書籍で紹介されています。
全てがオーナー様自身に当てはまるというわけではありません。
ご自身の所有する賃貸物件のニーズにあった方法をとる事が必要となります。
※下記リンクから一例を紹介しています。

 

④経済情勢の変化におけるリスク

投資用物件を購入される方の多くが、『ローン』で購入していると思われます。
または銀行からお金を借りて、建物を建てて、賃貸経営されている方も非常に多いのではないでしょうか。

投資用建物を購入する場合、変動金利を適用する事が主になります。
経済情勢の変化で金利が上昇してしまいますと、返済金額も上昇します。

賃貸経営は『下降ビジネス』です。
築年数が経つにつれて収益が当然減少していきます。
収益が減ると、その分返済するのが大変になっていきます。

返済金額の上昇は大きなリスクを伴います。
銀行金利だけでも、逐一チェックしていくと良いでしょう。

 

 

➄入居者ニーズの変更リスク

最初に述べますと、入居者のニーズは時代で変化します。

現在建てられている新築アパートと、20年前に建築されたアパートでは大きく違います。
これは時代の流れで、『現在』と『過去』では求めらていたモノが違っているからです。

オーナー様はこの時間の経過によるニーズの変化に敏感でなければなりません。
ニーズに合わない建物ですと、入居者様の反応もいまいちとなり、空部屋で苦戦するでしょう。
そして、他のライバル物件へと移っていき、退去に繋がっていきます。

 

 

⑥環境の変化によるリスク

環境の変化におけるリスクを避ける事は難しいです。
所有している建物の近くに大型ショッピングセンターや新駅が出来たのであれば良いですが、逆に『スーパー』等の生活利便施設が無くなった場合はどうでしょうか。
これを予測するのは非常に難しい事です。
今では、大手デパートでさえ閉店する時代です。

人口減少がささやかれる日本では、『労働者』の確保も難しくなってきています。
こうなると、悪循環に繋がります。
環境変化におけるリスクは防ぐことは難しいので、危険だと判断した場合には、売却も検討するべきだと思います。
もし、対応が遅れてしまうと赤字経営に繋がる可能性も出てきます。

 

 

⑦建物・設備の老朽化のリスク

建物はもちろんのこと、設備も時間で老朽化します。

各設備には耐用年数が存在しており、耐用年数を超えての使用は故障を伴います。
故障だけで済めば良いですが、『まだ、大丈夫だろう』と放置した為、入居者の方に損害が発生した場合は保証しなければならない事態になる事だってあります。

耐用年数ギリギリの物であったり、故障の前兆がでている場合は、予め新品に変えておくことが必要です。
これは入居者様の長期入居にも繋がる大事な事です。

 

 

⑧自主管理によるリスク

オーナー様ご自身で管理されている場合、全ての点検・確認作業をご自身で手配しなければなりません。

しっかりと管理出来ていないと、入居者からのクレームやトラブルに発展します。
一度不満を持たれてしまうと、修復するのはとても難しくなります。
クレームやトラブルを未然に防ぐように努力する必要があります。
ご自身で管理するのが難しいのであれば、不動産会社に管理をお願いすることでリスクを軽減出来ます。

 

 

⑨長期保有のリスク

初めから短期間だけ保有する目的で、賃貸経営をなさっている方は稀だと思います。

10年・20年・30年と長期間保有して、資産形成を目的として賃貸経営に取り組んでいることだと思います。
長期保有を目的とするのであれば、何十年後の事も予測しておくことが必要になります。

例えば、大規模修繕に対しての積立です。
大規模修繕には多額の費用が必要となります。
オーナー様の中には、積立を全くしていない方もおられます。
長期保有する場合は大きなリスクとなり得ます。

 

 

今回は賃貸経営における様々なリスクと防ぐ方法についてレポートしました。
今回挙げたリスクは、あくまで一例で、賃貸経営には他にもリスクはあります。

賃貸経営を行う事は『如何にリスクを防ぐ』かだと思います。
オーナー様の資質には危険を予測する『先見性』が必要です。
様々な情報を取り入れて、準備をしておくことで、安定した賃貸経営を行う事が可能となるでしょう。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。