間違った入居募集条件をしていると収益が上がらない『お客様の考えの変化に対応する』

間違った入居募集条件をしていると収益が上がらない

間違った募集条件をしていると入居者が集まらなくなり収益が上がりません。
最近のお客様の傾向としては、初期費用の限度を決めてからお部屋を探しているお客様が増えています。
予め初期費用を『定額制』にすることで差別化を図れ、お客様に選ばれやすくなります。

 

家賃よりも入居初期費用を優先!

最近増えているお客様の傾向として、家賃よりも入居初期費用を優先するお客様が増えてきました。
『家賃の目安は収入の3分の1』です。
お客様ご自身が毎月、負担のない金額がわかりますが、初期費用は管理会社によって、変動幅が大きくなります。

ですので、最初から入居初期費用を払える金額を決めているお客様が増えてきました。
例えば単身向けであれば『入居初期費用は10万円まで』
カップルであれば『入居初期費用は20万円まで』等です。

我々不動産屋としても、入居初期費用は管理会社によって『付帯費用』や『鍵交換』等の金額が違うので、概算金額しか提示する事は出来ません。

 

礼金・敷金0カ月が当たり前になる

近年では、新築でもない限り『礼金0カ月』とするお部屋が増えています。
礼金0カ月がスタンダードになりつつあります。
一昔前であれば、礼金0ヶ月というのは珍しかった時代もありました。

今では、さらに『敷金0カ月』というお部屋も増えてきました。
お部屋探しをしているお客様はこの『礼金・敷金0カ月のお部屋』を優先して探されるお客様が増えてきています。
当然の事ながら初期費用が安くなると考えるからです。

今後は、礼金のように『敷金も0ヶ月』がスタンダードになると思われます。

 

 

保証会社加入利用は必須にする

礼金・敷金0カ月にして、入居募集することは大きな広告効果があります。
ただし、敷金を0カ月にする場合は、必ず保証会社への加入を義務づけるようにしましょう。

オーナー様を守る、万が一の時の保険として役立ます。
ですが、保証会社はお客様にとってメリットのあるものではありません。
連帯保証人がいるお客様からしたら、無駄な費用を負担しなければいけなくなるからです。

あくまで保証会社への加入はこちら側の都合になります。
出来る限り初回の保証料はオーナー様が負担してあげるとよいでしょう。

 

 

クリーニング費用は契約時に預かる

退去時の原状回復工事費用の一部として、契約時に退去時のクリーニング費用を徴収します。

故意過失がない場合であれば、頂いたクリーニング費用以外を請求しないで下さい。
東京都のお部屋の場合『紛争防止条例』という物があり、契約時に決められた金額以外を請求してはならなくなっています。
但し、故意過失がある場合はこの限りではありません。

 

 

前家賃をフリーレントにしてみる

初期費用の中には『前家賃』『翌月家賃』が含まれます。
この『前家賃』を『フリーレント』にして、入居のしやすい条件にすると喜ばれます。

フリーレントはお客様にとって、とてもうれしいサービスの一つです。
入居促進に大いに繋がり早期入居に繋がります。
とは言っても、オーナー様からしたら『家賃1ヶ月分無料』にするわけですから大きな負担になります。
お部屋の想定空室期間を考慮した上で決めると良いと思います。

 

 

鍵交換費用はオーナー様が負担する!

鍵交換費用は入居者負担とする事が通例となっています。
本来は『オーナー様(貸主)負担』で交換すると法で定められています。

鍵交換をする場合は、新品のシリンダーが望ましいですが、ローテーションであれば費用負担は『鍵代』だけになります。
鍵交換費用を負担する事で、ライバル物件と差別化する事が出来ます。

お客様に『新品の場合は入居者負担』
『ローテーションの場合は鍵交換費用無料』とするだけでも差別化をはかれます。

 

 

初期費用を定額制にしてみる

初期費用を定額制にすることで、お客様は入居初期費用に迷う事が無くなります。
明確に『初期費用定額10万円や20万円』とする事で、分かりにくい初期費用の煩わしさから解放されます。

礼金・敷金0カ月とするお部屋は増えてきていますが、その分『保証料』『サポート料』『クリーニング費用』等さらに初期費用の計算が複雑になってきています。

初期費用を定額制にしているお部屋はまだ少ないです。
早めに始めることで、先行者利益を得る事が出来ます。
お客様の中には『パッと見て、サッと決めたい方』もおられます。
そういったお客様にはピッタリな募集方法となっています。

 

現状ではこれら全ての事を行う決断がもてないと思います。
ですが、常日頃から2ヶ月以上空室が続くようであれば、検討して、導入していかなければいけないと思います。

お客様に喜ばれる『募集条件』にすることで、早期入居に繋がります。
色々と試行錯誤しながら空室対策を行ってみては如何でしょうか。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。