入居者に長く住んで貰う為に『更新料無料』にする事の『メリット』『デメリット』

更新料無料のイメージ

賃貸住宅で長く入居してもらう為には『更新料無料』にすると良いとされています。
関西地方では更新料無料の賃貸住宅が多いようです。

更新料を無料にすることで起こる、メリットとデメリットについてレポートしていきます。
長く入居してもらう事は、安置した賃貸経営に繋がりますので、積極的に導入を検討すると良いと思います。

今後、さらに入居者不足が進んでいきますので、善良な入居者様を確保する事が必要です。

 

更新料無料にするメリットとは?

更新料無料にするメリットは『長期入居に繋がる確率が高くなる』ことです。

長期間入居してくれることは、安定した賃貸経営を行う事にとても重要なことです。
入居者を確保出来ているのなら、入居者様により良いサービスを提供することに重点する事が出来ます。

初期費用を抑える条件にして、やっと入居者が決まっても、すぐに退去してもらっては何も意味がありません。
今後は『初期費用を安く』+『更新料無料』のセットがスタンダード化されるでしょう。

 

 

そもそも更新料とは何の為にあるのか?

賃貸借契約の場合、『2年に一度更新』することが通例です。
ですが、これは宅建業法的にも義務化されているものではありません。

更新料は契約期限が切れる時に書面を交わさずにそのまま引き続き入居していると、『法定更新』され入居者は更新料を支払う義務が無くなります。

これを防ぐ為に、契約時に、『法定更新を除く』『新賃料の設定の対価』等の特約を設けることで、更新料の支払いを確定的に請求することが出来ます。

ですが、法令に明文化されていないので、入居者の中には、不満に思う方もおられます。
特に関西地方では、この更新料そのものが無い場合があります。
『更新料の支払い』について裁判になった判例もあります。

 

 

更新料無料にするとどんなデメリットがあるか?

①2年毎の更新料を請求できない!

一番はこの更新料を請求出来ない事です。
2年毎に更新料(事務手数料含む)として家賃の1ヶ月分を支払う事が通例です。

これは関東と関西で違いがあるようで、関西では更新料が一般的ではないらしいです。
ですので、関西から関東に引っ越してこられた方は、更新料と聞いてびっくりすることもあるようです。

更新料がない代わりに、関西では、『敷引き』という方法をとっています。
逆にこれは関東では一般的ではありません。

②管理会社が嫌がる可能性が出てくる

通常であれば更新料は、『オーナー様』と『不動産会社』で折半となります。
この割合は『4対6』であることもあります。

管理会社としては、更新手続きを行わなければなりませんので、何かしらの『報酬』がないとタダ働きとなります。
これは管理を任せている不動産屋であれば、『毎月管理料を頂いている』ので納得すると思いますが、管理を任されていない一般の不動産屋であれば、嫌がる可能性が高くなります。

逆に、『入居者様とやり取りが書面だけになるから嬉しい』という管理会社もいます。
この辺りは、担当の不動産屋と折り合いをつける必要があります。

※法定更新の場合は『書面』を交わす必要がありませんので、管理会社に書面を交付してもらわなくとも、更新したものとみなされます。
ですが、契約期間のない賃貸借契約となってしまう可能性もありますので注意して下さい。

③住み替えが多い!

更新のタイミングで住み替えを検討する方はとても多いです。
『更新料を払うくらいなら、もっといい部屋が良い』と考えるお客様が多いのが実情です。

更新月はオーナー様にとって『リスク月』と言えます。
入居してるから安心という訳ではありません。

 

 

家賃を少し値上げしてみる

更新料を無料にすると、オーナー様の収入は減ります。
ですので、『更新料で頂く筈の金額を24カ月で割った金額』を毎月の家賃に上乗せするのが一般的になっています。
こうすることで、2年間の収入は変わらなくなります。

入居者様にとって『更新月』には家賃を2ヶ月分支払う必要があります。
※家賃+更新料で2ヶ月。
これは入居者様にとって、とても大きな負担となります。

入居の段階で納得した家賃で入居してくれていれば、毎月の家賃が相場より少々高くなっていた場合でも、安心して入居を続けることが出来ます。

 

 

更新料は無くすべき!

オーナー様にとって、一番頭を悩ます問題が『空室』だと思います。
入居者がいない空室ですと、何をしても収入は入ってきません。

なるべく長く入居してもらう事が、これからの賃貸経営で一番大事な部分になります。
入居者様が安心して入居出来るように、『更新料無料』にするべきだと私は思います。

これから先、更新料のないお部屋は増えてくると思います。
後で慌てないように、今のうちから準備しておいてはいかがでしょうか。

善良な入居者様を見す見す逃すのは勿体に事ではないでしょうか。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。