家賃を3ヶ月分滞納した借主を追い出した方法

家賃滞納する入居者を追い出した方法

家賃を滞納している借主に対して散々支払いを請求しても家賃を支払わない場合には法的手続きをとる必要が出てきます。

以前にオーナー様から相談を受けて、退去させた時の方法をご紹介させて頂きます。

ご自身で管理されているオーナー様は参考にしてみて下さい。

今では大変多くの保証会社がありますので、賃貸借契約と同時に保証会社と契約しておくことでリスクを避ける事が出来ます。

 

3ヶ月の家賃滞納

少しばかり付き合いのあるオーナー様が来店。

『うちのアパートの入居者が家賃を3ヶ月滞納していて、相談にのってほしい』との事でした。

毎月家賃を払ってくれていた入居者が急に支払いが滞る事もあります。

賃貸経営の3大リスクの中にこの『家賃滞納リスク』があります。

入居時は善良であった借主がいつ滞納をし始めるかはわかりません。

 

オーナー様がどうしたいかによる

オーナー様が家賃滞納している借主をどうしたいかによって話は変わってきます。

『このまま住み続けて欲しい』のか『出て行って欲しい』のかです。

今回は後者の出て行って欲しいとの事でしたので以下のような方法をアドバイスしました。

 

強制執行には債務名義が必要

追い出すには法的な手順を踏まないと、逆にオーナー様が訴えられてしまうリスクがあります。

強制執行を行うには『債務名義』が必ず必要になります。

債務名義を取得するには『裁判所へ訴え』をして受理してもらう必要があります。

 

債務名義取得までの流れ

このオーナー様の場合、『3月から5月の家賃を滞納』しているとの事でした。

滞納しているからといって簡単に債務名義を取得するわけではありません。

まずは『滞納している証拠』を残す。

次に『滞納している家賃を〇月〇日までに支払いをするように督促をする』

それでも支払いが無い場合は『○月〇日までに支払いが無いのであれば契約解除を行う』旨を内容証明で送る。

※何度か自宅訪問して催告する事も必要です。その際は、訪問した日時時間を証拠として残しておいてください。

契約解除日を過ぎても住み続けているのであれば、占有物引渡しの手続きを行います。

 

民事訴訟を裁判所に提起する

今回の訴状の内容は『滞納した家賃の支払いと部屋を明け渡すまでの損害金の支払い』の内容で訴えました。

訴状の内容に問題がなく、証拠書類や必要書類が整っていれば、裁判所は受け取ってくれます。

※訴えの提起は郵送でも出来ますが、直接管轄の裁判所に行き、教えてもらいながらやると良いと思います。

 

口頭弁論が行われる

正式に裁判所が受理してくれましたら、借主に『○月〇日に裁判所へ来なさい』という様な呼びだしがかかります。

口頭弁論に借主が来なかったら、全面的にオーナー様の主張が通る事となり、結審となります。

口頭弁論に借主が来た場合で、話し合いが整えば『和解』という形になります。

どちらにせよ、オーナー様の主張が認められるはずですので、ここで『債務名義』が取得出来ます。

 

借主が約束を破った場合は強制執行に移す

債務名義を取得すれば、強制執行に移すことが出来るようになります。

注意しなければならないのは、この債務名義がないと何もできないという事です。

強硬手段に出てしまった場合は逆に訴えられてしまう可能性がありますので注意しましょう。

財産があるにも関わらず、支払わないのであれば、差押えの請求をする事も可能です。

今回は、強制執行によらず、債務名義を取得する段階で和解が成立し、借主の方は損害を弁済し、出て行ったそうです。

 

保証会社に加入しておけば、面倒な手続きは保証会社が行ってくれるようになります。

※保証会社との契約内容を確認して下さい。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。