収益が上がらない問題点①家賃に問題がある場合

2019年5月26日

パソコンでお部屋探しをする女性

賃貸経営では収益を確保しなければなりません。
空室があっては収益になりませんので、何とかして空室を埋めようと画策すると思います。

今回は空室になってしまうお部屋の家賃の問題についてです。

部屋探しをしている方の目的によって、家賃の判断基準が違ってくることを考慮しておくとよいと思います。

【収益が上がらない問題点②募集条件に問題がある】

【収益が上がらない問題点③不動産営業マンに知られていない!?】

【収益が上がらない問題点④管理会社の対応に問題がある】

 

何を基準に家賃を判断するのか

お部屋の家賃を設定する上で、お部屋を探している方が何を基準に『安い』か『高い』かを判断しているのか見抜くことがポイントになります。

お部屋を探しているとお客様にとって、安いと思ってもらえれば成約に繋がりやすくなります。
逆に『高い』と思われれば成約には繋がりません。

 

 

間取りや広さに対しての判断基準

お部屋を探している方の家賃の判断基準で一番わかりやすいのが『間取りや広さ』です。
住替えの理由に『手狭』が上位に挙げられます。

手狭の場合は当然今よりも広いお部屋を探します。
現在のお部屋と比べてみて、家賃を判断します。
住替えるメリットが何もないので、同じ広さでも現在と同じ家賃の場合は選ばれないでしょう。
逆に今より家賃が高くても広ければ成約に繋がる確率が高まります。

 

 

場所を重視した場合の判断基準

通勤・通学に不便な場合は、今よりも駅に近いお部屋を探します。

こういったお客様は、広さや間取りよりも、利便性を重視します。
今よりも家賃が少し高い場合であっても、駅に近いのであれば成約に繋がる確率があります。

近年、時間を買うという考えが広まりつつあります。
安くなくても良い場合もあるということです。

 

 

設備を重視した場合の判断基準

設備を重視してお部屋を探しているお客様は新しい物が好きな傾向にあると言えます。
長期入居して頂くのは難しいかもしれません。

このようなお客様には、最新の設備をその都度導入するようなお部屋であった方がいいと思われますので、家賃も高額に設定するべきでしょう。
ですが、設備導入には高額な費用がかかる為、リスクが高くなります。

この場合、あれもこれもと導入するのではなく、入居者に選ばれる設備のポイントを絞っていくことが必要になります。
マーケットリサーチを入念に行う事が必須です。

 

 

築年数を重視して判断基準にする

最近では絶対『新築』がいい。
『築年数は3年以内でなきゃダメ』というお客様は減りました。

築年数が浅ければ、家賃設定は比較的簡単です。

新築時の家賃でもいいですし、お客様の反応が悪ければ、数千円下げるだけですぐに決まります。

ですが、安易に家賃を下げると、資産価値が下がりますので、家賃を下げる場合は次にまた下げなければいけなくなる可能性を、予め考慮しておくことが重要になります。

 

 

目的によって判断基準が違ってくる!

家賃の判断基準について記述してきました。

要は、お部屋探しをしている方の『目的意識』によって、家賃の『高い』『安い』の判断基準が変わってきます。

毎月の事になりますので、オーナー様は『より高い家賃で貸したい』ですし、入居者様は『より安い家賃で借りられればうれしい』です。
適正賃料で募集をかけることは賃貸経営にはとても重要です。

いずれは家賃を下げていかなければ、入居者は見つかりませんので、どこかで家賃を下げる決断を下す必要がでてきます。

 

 

家賃設定は最初が肝心!

空室がでた際の募集賃料設定はとても重要です。
ここで空室期間が長くなるか短くなるか決まります。
前入居者と同じ家賃で募集するという安易な考えはやめましょう。

ご存知の通り、建物は年数と共に価値が下がります。

お客様の目に最初に触れる家賃は、すぐに決まる家賃に設定する事で、空室期間のロスを最大限に減らすことが出来ます。
同じ家賃で募集をかけて、入居者が2ヶ月以上決まらないとあっては、年間の収支に大きな影響を及ぼします。

 

 

多少とも家賃を下げることで、長期化していた空室が解消されることもあります。

オーナー様の所有する建物がお部屋探しをしている方に、どのように映っているのか、客観的に考えてみて下さい。

そうすることで適正家賃を設定する事が可能となります。

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。