家賃設定の基準は『プロダクトアウト』よりも『マーケットイン』

2019年1月18日2019年5月26日

オーナー様と不動産会社の考える家賃設定の基準に食い違いがあるようです。

オーナー様の考えは『プロダクトアウト』。
不動産会社の考えとしては『マーケットイン』の考えが強くなります。

今回は家賃の設定についてレポートしていこうと思います。
周りの不動産会社から言われるがままに、プロダクトアウトを実行していますと、抜本的な対策にはなりません。

マーケットインの考えを第一に動いてみて下さい。

 

良い物だから決まる訳ではなくなった

一昔前であれば単身向けの賃貸物件では、『バストイレ別』というだけで１週間以内に成約に繋がる時代がありました。

昔から賃貸経営をなさっているオーナー様は、他よりも良い物を提供すれば成約に繋がると考えをお持ちの方が多い印象です。

もちろん比べた時によりいい物を提供すれば、成約に繋がる確率は多くなります。
ですが、過剰な設備で家賃設定を高くしますと、消費者のニーズに合致しなくなります。

 

 

オーナー様と不動産会社の考えの不一致

オーナー様はより良い物を提供する考えの『プロダクトアウト』の考えが強い傾向があります。

一方で仲介会社等の客付会社はというと、『マーケットイン』の考えになります。

次で、プロダクトアウトとマーケットインを説明します。

 

 

プロダクトアウトとは？

『プロダクトアウト』とは作り手が良いと思うものを作ることです。

この考えは昔から賃貸経営をなさっているオーナー様に多い傾向と考えだと思います。
例を挙げますと、近隣のライバル物件が家賃6万円で満室稼働しているのを調べて、所有する物件にはオートロックをつけたので、6万５千円で家賃を設定し募集をすることです。

 

マーケットインとは？

マーケットインとは、お客様のニーズに合わせて提供することです。

この考えは、実際にお客様と接している、仲介会社等の不動産会社に多い物事の捉え方となります。

 

 

どんなに物が良くても決まらなければ意味はない

ここで一番に考えなくてはいけない事は、どんなにいい物であっても、決まらなければ意味がないという事です。

このプロダクトアウトの考えが強すぎると、押し売りになってしまい、消費者離れに繋がります。

 

 

ライバルと比べて劣っていても平気！

オーナー様の所有する賃貸物件がライバルと比べて設備が劣る場合であっても、お客様のニーズと合致していれば大丈夫です。
ライバルに対抗して、高額な設備投資をする必要はありません。

お客様の必要としている物を提供する事ができれば、満室にすることは不可能ではありません。

 

 

家賃設定の基準について

家賃設定には明確な基準はありません。

ですので、近隣相場を比較して家賃を決定していると思います。
『ライバルがこういう仕様だから、うちは家賃を下げる』
『ライバルより設備も立地も上だから家賃を高くしよう』
となると思いますが、そのエリアのニーズに合致していない、設備を取り入れて、家賃を高く設定すると入居者離れになります。

入居者離れ＝収入の減少に陥ってしまっては、グレードアップした意味が無しえない事になります。

 

 

ライバルを意識しすげてはいけない

ライバルを意識しすぎて、ライバルよりいい物を提供する事を考えるプロダクトアウトの考えよりも、お客様に選ばれる為にはどうすれば良いのかを考える、マーケットインの考えにシフトチェンジしてはいかがでしょうか。

収益を上げる方法の空室対策はいくつもあります。

当社でも紹介している空室対策が、オーナー様の物件に有効かというとそうではない場合があります。
手法はいくつもありますので、置かれている状況を正確に把握する事で、やるべき対策が明確になります。

大事なことはライバル物件を意識しすぎない事です。