賃貸経営の最大テーマ!収入を上げて支出を減らす事は可能か?

2019年4月21日

賃貸経営は右肩下がりのビジネスになります。
建築から時間が経つに連れて建物価格が減少していきます。
家賃収入もよっぽどのことがない限り、下がっていきます。

賃貸経営をしていくにあたって『手残り=現金』をどれだけ多く残せるかが肝になります。
今回は家賃収入を上げて支出を下げて、より多くの手残りを残すには何が必要か考えていきます。

 

建物価格は年々減少していく

不動産の価値は『土地』と『建物』になります。

『土地』は値崩れする事があまりなく、安定した取引をすることが可能です。

一方で『建物』は建築時の価格を上限にして、下降していく事になります。

『木造』であれば25年位で建物の資産価値はほぼ無くなります。
『RC造』であれば45年位で建築時の価値のおよそ半値まで下がると言われています。
これは『資産価値』であって『耐用年数』ではありません。

 

 

建物構造による法定耐用年数

ここで国税庁発表の『法定耐用年数』について述べます。

木造22年~24年
軽量鉄骨造19年~22年
重量鉄骨造34年~38年
RC造・SRC造47年~50年』と発表されています。

木造よりも軽量鉄骨造の方が法定耐用年数が短い場合もあるようです。
この期間しか建物が持たないというわけではありません。
しっかりとメンテナンスしていけば耐用年数を大幅に長く伸ばすことが可能です。

 

 

家賃収入を上げると収入が上がる

家賃を上げることで『収入を増やすことが可能』です。

ですが簡単な事ではないことはオーナー様はご存知でしょう。
建物の老朽化に伴って、家賃は下がっていきます。

家賃を下げずに募集を続けていると、入居者が決まらない空室のリスクが伴います。
家賃収入を上げるには、『グレードアップ工事』をする必要があります。

もしくは現状を維持する為に工事が必要になります。
入居者にとって魅力的な工事をすることによって、家賃収入が現状より上がります。

ですがこれは新築時より高い家賃かというとそうではありません。
中古物件で購入し、グレードアップ工事をして高い家賃で貸す方が現実的です。

グレードアップ工事は多額の費用を要しますので『支出』が増えます。

 

 

修繕費用=支出が増えてくる

新築時から10年程は大きな修繕をしなくても大丈夫です。

10年を過ぎた頃から徐々に建物を修繕する必要が出てきます。
賃貸物件には『設備』が備えられており、それぞれに耐用年数が違ってきます。
屋根防水コーティングを怠ると、建物内部の柱等に深刻なダメージが起きますので、10年スパンで『大規模修繕工事』をする事が必要になってきます。

内部にダメージが起きてしまった場合は最悪の場合取り壊す事になります。
こうなってしまっては元も子もありませんので、建物のメンテナンスは賃貸経営に骨子になります。

 

 

収入を上げて、支出を減らす事は可能なのか?

ここで本題の収入を上げて、支出を減らす事が可能なのかどうかです。

結論からいうと、とても難しいと思います。

年々家賃収入は下がりますし、その一方で修繕での支出が増えます。
グレードアップ工事をする事によって、収入を上げることができますが、支出が大幅にあがります。

ですがグレードアップ工事をしないと空室リスクが伴う為、避けることは出来ません。
グレードアップ工事は仕方ないことと割り切る事も大切なのだと思います。

 

 

手残りを増やすと税金が問題になる

支出を減らして、手残りを多く残そうとすると今度は『税金』が問題になります。

現金を多く残そうとすると、税金で持っていかれます。
税金で徴収されるくらいなら、支出に回して、建物の資産価値を維持した方が良いと思います。

1000万円を超えるような家賃収入があるのであれば『法人化』も検討します。
法人化することで免税措置が多くなったり、様々なメリットがあります。

 

 

手残りを多く残すために何をすれば良いのか

これは賃貸経営をしているオーナー様にとって最大のテーマになります。

結論を出すのは簡単ではありませんし、やり方も様々あります。

ある程度の頃合いを見計らって『売却』するのも手ですし、資産形成の為に、『買い足していく』のも手です。
一つ確実に言えるのは、『建物の修繕は怠らないこと』『長く入居してもらう事に尽力する』です。

その都度状況に応じて、アドバイスすることは可能です。

試行錯誤して、より良い賃貸経営を行っていける事を切に願います。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。