売却予定なら無理な条件で入居者を確保する必要はない

2019年4月6日

売却予定なら無理な条件で入居者を確保する必要はない

賃貸経営をするにあたって、資産として残しておくか売却して新たな建物を購入するか検討する機会出てきます。

売却予定であれば『満室稼働している』建物には購入者検討者への大きな魅力となってきます。

ですが購入検討者にとって必ずしも満室が魅力というわけではありません。

満室時の賃料が著しく相場とかけ離れている場合は逆に避けられます。

 

賃貸経営に訪れる大きな決断

賃貸経営をしていくにあたって、建物は年月共に老朽化していきますので、いつか『建替え』『売却』の決断のする時が来ます。

建替えするのであれば、現在のニーズに合った建物を建築しなければ、入居者確保が難しくなり、ローン返済に苦戦するかもしれません。

売却するのであれば、満室稼働していなくても、価格によって買い手は必ず付きます。

その売却資金を元手に新たな投資建物を購入するのも良い考えです。

築後20年を経過しましたら今後どのようにするか、先の事を早めに考えておくことが必要になってきます。

 

 

売却価格の調べ方

売却する場合で話をすすめていきます。

所有する建物の売却を予定している場合、価格設定はとても重要になります。

売主様の経済状況や残債状況によって価格を決めなければならない時もあります。

売却価格で残債を返済できないのであればただの赤字になってしまいます。

指値に応じたくても応じれなくなってしまいます。

売却価格は不動産屋でなくても、簡単に相場目安を知ることが出来ます。

『木造』『鉄骨造』『RC造』等で耐用年数は様々ですが、木造の場合築後22年を超えると建物の価値はほぼ無くなります。

RC造であれば築後35年が目安になります。

そうなると『路線価』で調べた『土地値』が売却基準額になります。

建物に比べて土地は安定した値段で取引されます。

売却価格を決める際は、予め指値されることを予想してきめましょう。

 

 

満室稼働は投資家に魅力的なのか

現状満室稼働は投資家について魅力的なのでしょうか?

これは、必ず投資家に受けが良いというわけではありません。

売却する事を決めた場合、満室にする為に、相場より安い賃料でお部屋を決めようとするオーナー様がいらっしゃいます。

購入検討者は建物一棟の合計賃料やお部屋ごとの賃料を買い付け前に確認します。

そこで、相場より著しく安いお部屋があった場合、すぐにわかります。

すでに安い賃料で入っている場合、貸主変更で賃料改定を入居者に通知することができますが、実務上はそんなに簡単な事ではありません。

そんな面倒な事をする位であれば、空室のままであった方が良い事が多いです。

満室稼働が投資家にとって魅力的かというとそうではありません。

 

 

利回りを基準にする場合が多い

投資家の考えにも色々あります。

例えば『利回り5%でも都心の安定した立地環境が良い』

『最低利回り10%は無いと検討もしない』

『地方都市の利回り20%越えの掘り出し物のみ検討している』等です。

ご自身の所有する建物がどういったエリアなのか十分に考慮した上で、価格を決定していきましょう。

上記の中でも利回り10%を基準にしている投資家は多いと思います。

ですので利回り10%前後になるように価格設定すれば良いと思います。

 

 

木造建物は売れないという都市伝説

売却する際に木造建物だから売れないと思っている方が結構いらしゃいます。

確かに木造建物は修繕箇所も多く、維持するのは大変です。

ですが、『取り壊し費用』『リフォームのし易さ』は他の構造より優れています。

投資家の間では木造建物は人気があります。

投資家は買った状態でそのまま貸そうとは考えていません。

何かしらの『リフォーム』をして高い家賃で貸そうとします。

木造であれば自分の考えるリフォームをすることが比較的容易になります。

 

 

あまりにも古いのであれば更地にする

所有する建物があまりにも古く、入居者も少ないのであれば、思い切って『取り壊して、更地にして売る』という方法があります。

更地にすれば、『住宅メーカー』『一般のお客様』もターゲットに出来ます。

 

 

以上のように必ずしも満室稼働が良いというわけではありません。

満室にする為に『多額の広告費』を支払っていたのであればなおさらです。

無理やり埋めようと考えるのではなく、キャッシュをどうしたら残せるかを考えることが大事になってきます。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。