不動産業者への入居あっせん金『AD』は必要か?

今回はオーナー様が客付けしてくれた不動産屋に対して支払う費用の

広告費、通称『AD』の支払いについてです。

管理会社とは別の仲介会社が客付けをした場合には、

仲介会社にこの広告費を支払うことが通例となっています。

このADは本当に必要な費用なのか考えていきます。

 

 

AD有と無だとどう違う?

広告費(AD)はお部屋探しをしているお客様には関係の無い情報です。

お客様が費用を負担する物ではありません。

ですので、ポータルサイトにこの物件はAD付!の情報は存在しません。

ADの有り無しは、不動産屋関係者が閲覧できる

『レインズ』等で確認することが出来ます。

ADがあると『仲介手数料に+α』で売り上げがあがる為、

不動産屋営業マンは積極的にお客様へ紹介する広告効果が期待できます。

この『AD』は『Advertisement=広告』の略からきています。

広告費が有るのと無いのとではお客様に紹介される確率が大きく変わるでしょう。

ですが不動産は一組の入居者を確保すれば良いので、

広く紹介する必要性はないのではないでしょうか。

最初に紹介したお客様が気に入った場合は不要になってしまいます。

 

 

ADの相場はいくら?

このADの相場ははっきり言ってピンキリです。

少ない物ですと家賃の10%。多い物ですと400%というものもあります。

このパーセンテージでオーナー様、管理会社の必死さが良く分かります。

ADが高い物件ほど、客付けをするのが難しい物件だとわかります。

これは不動産屋にとっては宝くじのようなものです。

お客様に気に入ってもらうのは難しいが、

決まると1件で何件分にもなることがあるからです。

新人が簡単に成約に繋げることは難しいので、

不動産営業マンの腕の見せ所となります。

 

 

ADをつければ決まるわけではない

注意して欲しいのは『ADをつけなければ決まらない』というわけではありません。

先に述べたように、このADはお客様には関係のない情報です。

確かにADを多くつけることで、お客様に紹介される機会は増えます。

ですがこの広告費はオーナー様の大きな負担になります。

AD200%=フリーレント2ヶ月と同義になります。

不動産屋に喜ばれるのは『AD』です。

お客様に喜ばれるのは『フリーレント』です。

この違いをはっきりしておきましょう。

 

 

中々決まらない物件よりもすぐ決まる物件のが人気

実は、不動産屋としては、中々決まらない物件よりも、

すぐに成約に繋がる物件のが人気があります。

それは、労力の問題が大きく関係しています。

何度紹介しても決まらないものは決まらないので、

人気のある物件を積極的に紹介して、『成約率』を高める事を重点におきます。

営業マンは『決定率』も重要になってきます。

限りあるお客様で売り上げを最大限にする事が上司から命じられます。

ですのでAD付物件ばかりを紹介する営業はそこまでいません。

 

 

ADには大きな欠点がある

このADには大きな欠点があります。

それはその場しのぎに陥りがちということです。

ADを付けることによって、早期成約に繋がったとしても、

根本的なお部屋の問題点を改善していない場合、早期退去に繋がる可能性があります。

そうなった場合、また高額なADをつけて募集することになります。

これは賃貸経営において頭を悩ます問題ではないでしょうか。

 

 

ADを付ける前に考える事

ADを付けることで早期入居に繋がります。

ですが、賃貸経営をしていくにあたって、

大事なのは『入居者様に長く住んで貰う事』になります。

建物やお部屋の具体的な欠点を把握しておかなければなりません。

入居者様の満足度を維持する事が出来れば、

空室で悩むような事や広告費等の出費で頭を悩ます事が減ります。

まずはADを付ける前に、担当の不動産会社と念入りに打ち合わせをして、

『現在のニーズ』『エリアの動向』を把握することが重要です。

例をあげると、周囲の空室状況を調べると、ライバル物件がないのに、

ADをつけていた場合、損なだけです。

 

 

ADは最終判断とする

周囲の不動産状況を十分考慮した上で、

どうしてもADが必要との判断になった場合にはADをつけましょう。

ですが、私どもの実務上ADがないと決まらない物件はないと思います。

ADがなくても早期成約に繋がっている建物はとても多くあります。

そういった建物を参考にして、これからの対策をすれば良いのです。

『設備』が古いのであれば、長い目でみた場合、思い切って交換する事も必要でしょう。

『築年数』が古いのであれば、建替えや外壁の修繕を考える事も必要になります。

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。