最近ちらほらとある入居初期費用の定額払いについて

2019年3月24日

入居初期費用定額払いについて

最近レインズを見ていると『入居初期費用定額』というのがちらほらと見受けられるようになってきました。

こういった募集方法をしている建物は過去に1年近く空室になっていた物件です。

この募集方法にした途端に1ヶ月以内に成約になる人気物件になっています。

 

入居初期費用の定額払いとは

お部屋を探している方の心配事に入居初期費用があります。

近年礼金は0ヶ月にしている物件が多くなりましたが、その代わりに『付帯費用を請求する』事が多くなってきています。

この入居初期費用定額払いとは、初期費用を明確にしてお客様にわかりやすい様にし、スムーズな入居に繋げる施策になっています。

月額家賃が5万円どろうが10万円だろうが関係なく、定額払いになりますので、お客様も迷う事がありませんので非常に有効な空室対策になっています。

 

 

定額払いのメリット

定額払いのメリットは何と言っても、強力な広告効果があります。

明確にされた『初期費用を用意すれば入居できる』わけですから、お部屋を探している方もお金を貯めやすくなっていますし、余計な費用を払わなくてよいので、安心して入居することが出来ます。

この定額払いにすると、家賃を下げずとも入居者が決まっています

空室対策には非常に有効になっているようです。

 

 

定額払いのデメリット

メリットがあるならデメリットも当然あります。

それは定額払いで賄えない部分は負担しなければならないことです。

この初期費用定額払いにしている建物の多くは、『定額0円』『定額5万円』『定額10万円』等です。

月額賃料にもよりますが、とてもじゃないけど、『火災保険』『保証料』『鍵交換費用』『クリーニング費用』を賄えません。

この超えた部分はオーナー様の負担になります。

 

 

空室期間が短くてもキャッシュフローの問題がでてくる

入居初期費用を定額にすることで、すぐに入居者が決まりますが、その反面、キャッシュフローが増減して赤字に転落する可能性があります。

長い期間住んで頂けるのであれば、黒字に転じますが、すぐに退去された場合、赤字に転じる恐れがあります。

ですので、特約に『2年以内の解約には違約金が発生』を盛り込むことが通例です。

想定空室期間、年間の収支を良く考えた上で導入するか考えた方が良いでしょう。

 

 

定額払いの多くは『貸主』『サブリース』

こういったデメリットも多くある定額払いの物件は『サブリース』であったり、自社所有物件が多いです。

サブリースであれば、空室であっても関係なく、オーナー様に毎月振込がありますが、借り上げ会社は赤字そのものになります。

借上会社としては一刻も早く借り手を見つけたいので、こういった手法に打って出たと思われます。

 

 

個人オーナー様で定額払いを検討する

もちろん『個人オーナー様』であっても定額払いにしてらっしゃる方もおられます。

こういったオーナー様はなにより『空室』を嫌われる方たちです。

オーナー様の考えも様々で、『満室稼働しなくても良い』という考えをお持ちの方もおられます。その理由は様々です。

年間の収支を重視していて、焦っていない方であったり、または、収入が多すぎて税金で持っていかれてしまう方等理由は様々です。

こういったオーナー様は『家賃を下げたり』『違う施策をすればいつでも決まる』物件をお持ちの方でしたり、『オーナー勉強会』に足しげく出向き勉強している方たちです。

こういったオーナー様達はもちろんこの『定額払い』も知っています。

知っているけど導入しないのは、デメリットも知っているからです。

 

 

全ての物件で当てはまるわけではありません

このように、『初期費用の定額払い』は全ての物件におすすめなわけではありません。

オールマイティーな施策ではないので、充分に所有する物件の状況を考えて、対策に打ち出す必要があります。

今回は『初期費用の定額払い』についてレポートさせて頂きました。

空室対策にはとても有効ですが、賃貸経営をするにあたって、赤字に転落しないかというとそういうわけではありません。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。