賃貸借契約更新時の条件交渉には応じるべき!?

2019年3月24日

賃貸借契約更新時の条件交渉には応じるべき!?

賃貸借契約をしているのであれば、契約期間が定められています。

契約時に決めた契約期間を超えて入居を継続する為には『契約の更新』が当然必要になってきます。

この更新の際に入居者様から『賃料減額』希望の連絡が入る時もあります。

オーナー様にとってどういう判断を下すのがいいかレポートします。

 

賃料減額の意思表示は入居を継続したい意志表示

更新の際の入居者様からの『賃料減額交渉』を受けた事があるオーナー様は多くいらっしゃると思います。

断固として認めない』『ある程度なら相談にのる』等の決断を下す必要があります。

こういった『賃料減額交渉』をしてくる入居者様は、まだ引き続き入居したいという意思表示の現れです

共同生活のマナー』『家賃の滞納』が無いのであれば、ある程度相談にのってあげるべきだと私は思います。

せっかく良い入居者様に入居して頂けたのですから、出来るだけ長い期間住んで貰った方が『賃貸経営』としても良いです

 

 

築年数で建物の資産価値は減少する

オーナー様もご存知の通り、建物の築年数が経つにつれて建物価格は減少します

土地は下がることもありますし、逆に上昇する事もありますので、『建物』と『土地』は別になります。

土地価格が急激に上昇しているのであれば、『賃料減額交渉にのらない』でおくのも手ではあります。

もう一度話を戻しますと、『建物は年月の経過で資産価値は減少します』。

この事を改めて認識しておく必要があります。

 

 

空室の賃料を入居者は知っている

オーナー様の所有する賃貸建物に空室がでた場合、入居者の方は興味本位で調べます。

引越しのトラックをマンションで見かけたら、どこかの部屋で引っ越しがあったんだとわかります。

今は『ネット社会』ですので、いくら管理会社に情報掲示を控えても簡単に詳細な募集要件を調べることが出来ます。

これは空室期間が長引くほど悪循環に落ちいります。

現入居者様は、自分の部屋と見比べて『価格差』はどうなのか知ってしまいます。

そこで、自分のお部屋と比べて、『間取り』『広さ』が一緒なのに賃料が格段に安く募集している場合、更新のタイミングで『賃料減額交渉』が入る場合があります

ですので、入居者が中々決まらないからといっても、賃料を大幅に下げることは絶対おすすめしません

 

 

賃料交渉に応じず退去に繋がったら

更新時の賃料交渉に応じず退去に繋がった場合を考えます。

現状の家賃10万円、管理費2,000円の場合で、入居者様から毎月2,000円の減額を要求を受けたとします。

もし減額を了承して2年間住んでもらった場合

240万円の家賃収入となります

退去に繋がり新たに募集をした場合

退去から次の入居者が決まるまでの期間を1ヶ月とします。

102,000×23か月で約234万円の家賃収入になります

これだけでも家賃収入は下がりますが、実際はこれ以上にかかる事はご存知だと思います

敷金では賄えないクリーニング費用

次の入居者が決まるまでの空白期間

結局中々入居者が決まらないの賃料を下げて募集

それでも次の入居者が決まらないのでグレードアップ工事費用

不動産会社への広告費』等が挙げられます。

2,000円の減額を了承しなかった為に大きな出費に繋がる事が考えられます

 

 

出来るだけ入居者様に寄り添う

賃料を減額せずに更新してくれることが一番ですが、近隣相場とあっていない場合入居者様も払いたくないと思うのは当然の事です。

入居者様からすれば、他のグレードの高い物件に引越そうという考えがうまれてしまう可能性があります。

引越しするには相応の費用がかかりますので、入居者様からしても、『出来れば引越したくない』はずです

賃貸経営はサービスの一環です

消費者である入居者様により良いサービスを提供する事が生産者であるオーナー様の役目でもあります。

もし、入居者様から『賃料減額交渉』が入った場合、特に問題が無いのであれば受け入れた方が良いと私は思います。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社(azakami)

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。