賃貸物件の『決まるお部屋』と『決まらないお部屋』の違い【紹介編】

2019年3月17日

賃貸物件の『決まるお部屋』と『決まらないお部屋』の違い【紹介編】

募集を開始して決まるお部屋はすぐに決まります。

逆に決まらないお部屋は長い期間空室になる場合も多いです。

オーナー様の所有する賃貸物件は大丈夫ですか?

決まらない理由は一つではありませんが、今回は紹介されてない問題をピックアップします。

オーナー様の行動一つで劇的に変わる場合もあります。

 

空室問題が無くなる事はありません

賃貸住宅には必ず空室のリスクが伴います。

このリスクをどれだけ減らすかが賃貸経営の肝になります

今では余程の人気エリアの物件でない限り、入居者が出る前にお部屋が決まる事は少なくなりました。

近年の入居者は、『お部屋を実際に見てから決めます』。

お部屋探しをしている方からすれば、すぐに決まってしまうだろうという考えは無くなってきています。

もし決まってしまったのであれば、他の似たような物件でいいという考えになります。

このように実際にお客様の検討の余地に入っていれば、お部屋はそのうち決まります。

 

 

お客様の検討候補に入らない賃貸物件

お部屋を探している方はまず、『アットホーム』『SUUMO』『HOME’s』等の大手ポータルサイトを利用します。

そのポータルサイトで条件を絞っていき、自分の希望条件にあう物件を検討候補にいれます

ネット上では室内写真はもちろんのこと、最近では『VR』『シータ』等の画期的な室内を確認できるシステムが流通してきています。

オーナー様はこの検討候補に入るように、不動産屋から『賃料』『ペット条件』等をライバルに勝てる条件にするように苦渋の決断を迫られる事になります

ですが、ここでお客様の検討候補に入らなくても心配はいりません

『適切な賃料』『適切な条件』設定をしている場合は、無理に条件緩和をしますと経営を圧迫します

 

 

お客様に紹介される仕組みを構築する

お部屋探しをしているお客様は、『ポータルサイト』から実際に物件の問い合わせをしたり、募集している不動産屋に直接出向く場合等色々あります。

不動産屋の営業スタイルとして、お問い合わせを頂いた物件だけでなく、+して2~5件ほど紹介します。

その中から3件ほど実際に案内をしています。

ポータルサイトで検討候補に入らなくても、この段階でお客様の目に触れれば良いのです

 

 

営業に紹介されやすくされる仕組みとは

不動産屋はオーナー様から管理を依頼されている物件を率先して紹介します。これは当たり前です。

管理物件が多い不動産会社だと、取り扱う物件数が多くなりますので、紹介される確率は当然減ります

管理物件が少ない。または管理物件に空室がない不動産会社ですと、差別化することなく、お客様の条件にあった物件を紹介します。

ここで、営業がお客様に紹介する物件の特徴です。

営業はノルマがあることが多いので、『広告費』が高い物件を優先して紹介します

広告費が高いとその分売り上げに繋がるからです。

 

 

広告費をかけなければいけないのか

ライバルに勝って、紹介される為には『広告費』をかけなければいけないのかという話になりますが、実はそういうわけではありません

確かに『広告費』が高い物件は営業にとって、とても魅力的ですので、モチベーションアップにも繋がります。

広告費より大事な物が実はあります。

それは、『オーナー様のやる気です』。

遊びではなく、生活がかかっていますから、オーナー様にやる気があるのは当たり前だと思うかもしれません。

不動産屋は様々なオーナー様と接する機会があります。

ということは、『熱心なオーナー』『任せっきりのオーナー』だという認識も当然持ち合わせています。

 

 

熱心なオーナーの印象付けをする

仲介会社は管理会社を通さなければなりませんが、管理(専任契約)をお願いしていたとしても、他の不動産屋(仲介会社)に紹介を依頼しても大丈夫です

仲介会社としては、オーナー様から直接募集の依頼を受ければ、管理を乗り換えてくれるかもしれないので、一生懸命紹介します

管理会社は管理解約されないように、さらに一生懸命紹介します

オーナー様が管理会社に不満が無かったとしても、この方法はとても有効に働きます。

人間の真意など簡単にわかるものではないからです

 

もし、オーナー様の所有する賃貸物件が長く空いているようであれば、少しだけ行動に移してみては如何でしょうか。

任せっきりにしていては、決まるものも決まらない可能性があります。

オーナー様あっての不動産屋ですから、オーナー様の都合の良いように利用すれば良いのです。

その為に不動産屋はあります。

ですが、注文ばかりしていると、逆に不動産屋に嫌われてしまいますので少し注意して下さい。

 

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社(azakami)

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。