一般と管理どっちがいい?空室が長引いたら管理を検討

2019年3月17日

一般と管理どっちがいい?空室が長引いてきたら管理を検討

今回は複数の不動産屋にご自身の所有する賃貸物件を紹介してもらう『一般媒介契約』と、入退出や家賃の集金を行ってもらう『管理』についてレポートさせて頂きます。

管理してもらうとその分楽ですが、毎月管理料を請求されます。

管理料は『経費』として計上出来ますので、管理してもらった方が利点がいくつもあります。

オーナー様自身で施した空室対策が頭打ちになりましたら管理会社に管理してもらうことを検討しましょう。

 

一般媒介は契約書不要

オーナー様の所有する賃貸物件の入居者から『退出連絡』を受けたらすぐに、次の入居者様を探さなければなりません。

出来るだけ早く入居者が決まれば、空室期間中の『ロス』を減らせることが出来るからです

この時、管理会社に管理をお願いしていないのであれば、お付き合いのある複数の不動産会社に募集協力のお願いをすると思います。

複数の不動産会社に募集を依頼する方法を『一般媒介』と言います。

一般媒介契約では基本的に『契約書は不要です』。

ですので、気軽にいろいろな業者に募集依頼する事が出来ます。

もちろん『媒介契約』を書面をもってすることも可能ですが、民法では意志の合致で契約は成立する。

と定められていますので、特別に書面を作成する必要もありません。

ですが、契約内容の確認や初めて募集を依頼する業者であれば、書面を作成したほうが良い場合もありますので、ケースバイケースで行って下さい。

 

管理を任せている場合

管理契約を結び、管理会社がいる場合は、管理会社がオーナー様の所有する物件の情報を協力会社である複数の不動産会社に情報を掲示します

管理会社としても、空室が多いと、その分毎月頂ける管理料が減りますので、出来るだけ早く高い賃料で成約に繋げるよう努力します。

 

管理と一般媒介の大きな違い

ここで『管理』と『一般媒介』の大きな違いについて説明します。

先に述べたように『管理』では管理料が発生しますので、管理会社としたら一生懸命部屋の募集をします

率先してお客様に物件を勧めます

ですが『一般媒介』の場合ですとモチベーションが違います

毎月の管理料がいただけない為、売上にするには、成約をした際に頂ける、『仲介料』『広告費』のみになります。

もちろん『仲介料』『広告料』だけでも大きな魅力ですが、成約しなければ売上がでない『成功報酬型』になります

『売買』のような大きな金額では当たり前ですが、『賃貸』の場合ですと、モチベーションに大きな差が出てきます。

※20万円を超えるような賃貸の場合は別とします。

また、『一般媒介』ですと複数の不動産会社に依頼されていることも多く、空室の確認をする時は、オーナー様への連絡が必須になります。

毎度毎度オーナー様と連絡をとれればいいのですが、そういったオーナー様ばかりではない事も事実です。

もし連絡がつかなかった場合、機会損失に繋がる可能性があります。

 

一般媒介の大きな弊害

一般媒介には大きな弊害があります。

それは、募集を依頼されても、『率先して部屋を紹介しない』可能性がでてくる場合もあります。

どこの不動産屋にも管理物件はあるものですので、『管理物件に空室がある場合はそちらを優先』にします。

これは、オーナー様にとっては憤りを感じるかもしれませんが、不動産会社としては、この『一般媒介』は扱いに困ります。

それは何故かと言うと、不動産会社は、

管理物件から優先して紹介する
空室確認の際にオーナー様へ連絡をしなければいけない
複数の業者と同じ条件で募集をしなければいけない
お客様がみたいと言ってもすぐに案内が出来ない可能性がある
成約しないと売上が上がらない

この中でも、空室確認が一番重要で、お部屋を見たいとアポなしで来店されたお客様がきた時、すぐにご案内出来ない可能性があります。

オーナー様と連絡がつかなくても、鍵の場所が分かっていればご案内することは可能かもしれませんが、もし、すでに成約済みだった場合、『無駄骨』になります。

これを経験している営業は結構います。

『鉄は熱いうちに打て』という言葉があるように、お部屋を見たいというお客様の場合は特に案内⇒申込⇒契約を可及的速やかに実施したいという不動産営業の鉄則があります。

無駄骨になりそうな『一般媒介』の物件の場合ご紹介するのを後回しにされる可能性が高くなります

 

管理を任せず一般媒介で上手く回すオーナー様

管理を特別お願いしないで、一般媒介のみで『満室稼働』しているオーナー様も中にはいらっしゃいます。

このような『神様みたいなオーナー』は実際に存在していて、私の知っているオーナー様の場合は週に2~3回ほど、『ご自身で空室情報を不動産会社に発信しています』。

このようにすることで、不動屋としても頭に残りやすく、お客様の条件をお伺いしている時に『そういえば・・』と紹介される可能性が高まります。

このオーナー様の物件は空室期間が短かく1ヶ月以内の場合が殆どです。

すぐに成約に繋がる一般オーナー様は皆フットワークが軽いです

空室期間を何より嫌いますので、融通が利きますし、接しやすく、不動産会社としても紹介しやすくなります。

 

このようにオーナー様の熱心さによって、お部屋の空室期間が減る場合があります。

一般媒介で空室期間が長引いているものがあれば、『管理』をお願いしてみてはいかがでしょうか。

不動産屋それぞれに独自の『管理ノウハウ』がありますので、意外にあっさりと成約に繋がるかもしれません。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社(azakami)

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。