今回は『アパート』『マンション』経営を考えているかた向けの税金のお話です。

税金と聞くと文系の方は特に頭が痛くなりそうな話ですが、

賃貸経営をするにあたって、『税金』は逃れることは出来ません。

投資を始めてみたいけど、どれくらいの税金がかかるのか不安だと思います。

また赤字のリスクはどれくらいあるのか簡単にレポートしていきます。

家賃収入の税金

 

家賃収入の基本をおさえる

『家賃収入』は所得になります。所得とは収入という意味です

サラリーマンの方で賃貸経営を考えている場合、

『家賃収入』+『所得(給与)』=『所得全体』となります。

この『所得全体』で税率が変わってきます

例えば給与所得が500万円でアパートの所得が500万円の場合は

1,000万円に所得税がかかってきます。

 

 

不動産所得の経費にあたる部分

『収入』-『経費』=『不動産所得』となります

この『経費』の部分がとても大事になってきます。

経費に充てられるものを列挙します。

・ 賃貸物件の『固定資産税』『都市計画税』
・ 火災保険や地震保険などの『損害保険料
・ リフォームや大規模修繕などの『修繕費
・ 管理会社に支払う『管理費
・ 『減価償却費』(建物の代金を複数年に分けて経費に計上すること)
・ 『借入金の金利

などです。

税金として、課税されると支払うだけになりますので、

出来るだけ『経費』に充てて、不動産所得を減らします

ですが、何でもかんでも『経費』にすることは出来ません。

確定申告の際に税務署から認められないとあっさり言われます。

認められる為には『証拠』が必要になってきます。

不動産所得が多くなってしまう場合には、

グレードアップ工事等を施して、資産価値向上にあてるのが無難です。

所得を下げれば支払う税金は減りますが、

赤字経営にするのはやめましょう。今後の融資に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

所得税率は累進課税

所得税率は所得が上がるほど増える『塁審課税』です

2018年時点での所得税

195万円以下  税率5%
195万円を超え330万円以下 税率10% 控除額 97,500円
330万円を超え695万円以下 税率20% 控除額 427,500円
695万円を超え900万円以下 税率23% 控除額 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 税率33% 控除額 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 税率40% 控除額 2,796,000円
4,000万円超 税率45% 控除額 4,796,000円

となります。

注意するのは4,000万円を超えても超えた部分は45%ということです

例えば、4200万円では税額が4200×0.45で1890万円というわけではなく、
1800~4000万円の間は税率40%計算され、
あくまで4000万円を超えた分だけ税率が45%になるということです。

 

 

1,000万円を超える場合に法人化を検討する

不動産投資の物件数が増え、所得が給与並みになってきたら法人設立を検討しましょう。

年間の所得が800万~1,000万円を超えてきたあたりが法人成りの目安です

その理由は、所得税の速算表にあります。

法人税の税率は所得の額にかかわらずおよそ30%ですが、

所得税の税率は所得900万円を超えると33%になるのです。

法人化することによって、経費に計上できる範囲も増えます

例えば、自動車の購入費用やガソリン代を経費にするためには、

個人の不動産所得の場合は賃貸経営のために利用したことが証明できなければなりませんが、

法人名義で購入すれば減価償却費も維持費も法人の経費になります。

ただし、利益が出ても赤字でも、かかる法人住民税の均等割(年間5万円~)や

設立の手続き費用(株式会社で20万円~)がかかります。

 

 

家賃収入による税金の計算は複雑で、とても重要になります。

今回は簡単ではありますがレポートさせて頂きました。

住宅ローン減税や住民税等は今回省かせて頂きました。

所有物件が増えてきたら、税理士等の専門家と連携することをお勧めします。

税金の仕組みをしっかりと理解して、

キャッシュフローの最大化を目指してみてはいかがですか。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社(azakami)

 

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。