夜逃げされた場合の対応【契約解除の注意点とやり方】

2019年2月24日

 

夜逃げされた場合の契約解除と対応の仕方

今回はオーナー様が貸している賃貸物件の入居者が『夜逃げ』した場合、どのような対応をすれば良いのかレポートしていきます。

管理会社にお願いしていない場合でお話させていだきます。

任せてあるのであれば『夜逃げ』をされた要因は管理会社にもあるので、尻ぬぐいをさせて下さい。

夜逃げにも、後ろに怖い人がいる『怖い夜逃げ』もあります。

入居者の荷物が残っていても、判決が出るまでは絶対に勝手に処分してはなりません。

また、勝手に契約解除することも出来ませんので注意して下さい。

順序を守って対応していくことがとても大事になります。

今回は『怖い夜逃げ』ではなく『一般的な夜逃げ』のお話です。

 

夜逃げされてもすぐは気づかない可能性

入居者が夜逃げする原因は『借金』の場合が多いです。

家賃を滞納し始めたら注意して下さい。借金が膨らんでいる可能性があります

滞納金額が膨らむ前に早急に対応する事が大切です。

数か月滞納されてからでは、すでに入居者がお部屋にいないかもしれません。

定期的に巡回しているのであれば、異常に気付けると思います。

例えば、『郵便ポスト』『電気メーター』などから容易に判断することができます。

夜逃げ』された場合でも滞納された家賃は、『保証会社』の代位弁済を利用する。

または、『連帯保証人』がいるのであれば払って貰うことが可能です。

今回問題としているのは『その後』の契約解除についてです。

 

 

勝手に契約解除をすることはできない

滞納していた分は無事に回収出来たとしても、そのあとはどうでしょうか。

入居者と連絡がつかないのであれば、滞納は続きます。

ずっと、『連帯保証人』に支払ってもらうのでしょうか。

通常であれば、入居者が行方不明の場合、ここで契約解除という話になります

ですが、簡単には契約解除出来ないのが面倒な点です。

まず、『連帯保証人』には契約を解除する権限はありません

連帯保証人は『催告・検索の抗弁権』もない保証人になります。

請求されれば、入居者に代って支払わなければなりません。

要はただの『債務の担保』としての保証人だからです

それならば入居者と連絡がとれない状態になってしまった場合の契約解除はどうすればよいのでしょうか。次で説明します。

困った時は法を頼ることになります。

 

裁判による契約解除

家賃の連続した不払いによって互いの信頼関係が破壊されたとして、『建物明け渡し請求の訴訟』手続を行います。

行方不明・音信不通』になってしまった入居者に対して、滞納家賃の督促や賃貸借契約解除についての『内容証明郵便』での意思表示が不可能であるため

訴状の中に『訴状の送達をもって解除する。』といった記載が必要となります

裁判所に訴状の提出とともに、『公示送達の申し立てをする必要があります。

【公示通達とは】

 
民事訴訟法で、送達しなければならない書類をいつでも交付する旨を、一定期間、裁判所の掲示板に掲示することによって
送達の効果を生じさせる方法。当事者の住居所が不明のとき、または外国で嘱託送達のできない場合などに認められる。

 

引用元:コトバンク

訴状が送達されないと裁判を開始することが出来ません。

入居者と連絡がつかない為このような方法をとる必要があります。

その後、勝訴判決が下されれば、強制執行手続きに移行することが出来ます

 

 

強制執行前にやってはいけない事

『明渡しの強制執行』の判決がでるまでは、お部屋の中の家財を処分してはなりません

もし、処分すると怖い人が出てくるかもしれません。

お部屋の中の家財の所有権は入居者のままだからです

また、原則的にお部屋の立ち入りも禁止されています。

安否確認』という形で、警察に同行をお願いすれば、合法ではありませんが、部屋の中を確認することができる場合もあります。

参考記事:資産価値を下げない為に安否確認の徹底!守れるものは人命などいくつもある

 

 

お部屋に入ることができた場合

もし、裁判前に『安否確認』でお部屋の中に入ることが出来たのなら、入居者の行方がわかりそうな物を調べて下さい

まるで『探偵』のようですが、そうして下さい。

裁判になってしまいますと、『裁判費用』は負担しなければならなくなります

だいだいと調べたり、メモをとると『警察』に怒られる可能性がありますので注意を。

 

 

保証会社へ加入している場合とそうでない場合

保証会社へ加入している場合でしたら、契約プランの中に、『明渡し訴訟』の名目があるかもしれません。その時は任せても良いと思います。

保証会社へ加入していない場合は、『管理会社』もしくは、『オーナー様自身』で行うことになります。

そこまで、難しい裁判ではないですが、念のため『士業』の知り合いに相談するか、『プロ』にお願いした方が間違いはないと思います。

 

今回は夜逃げされた場合の注意点と対応方法について書かせて頂きました。

いつか『怖い夜逃げ』についても書こうと思います。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社(azakami)

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。