地域差はあるものの賃貸借契約を行った際に、契約書には『更新料』の名目があります。

一般的には居住用の賃貸借契約であれば契約期間は2年間です。

まだ住み続けたい場合は契約を更新しなければなりません。その時に必要になってくれるのが『更新料』となります。

更新料の相場は新賃料の1ヶ月~1.5ヶ月分です。

更新料は違法だという見解もありますが、最高裁の判決で正当と認められました。

今回は更新料についてレポートしていきたいと思います。

賃貸借契約の更新料は正当 更新時は家賃交渉のチャンス

更新料は地域差があり慣習にすぎない

平成19年国土交通省が纏めた更新料を徴収する都道府県の割合です。

『神奈川県90.1%』『東京都65%』『京都府55.1%』『沖縄県40.4%』となっています。

『大阪府』と『兵庫県』では更新料をとらないようです。

かわりに関東圏ではあまりない『敷引き』呼ばれる償却方法が採用されています。

『敷引き』とは退去の際や更新の際に敷金を償却する方法です

 

更新料は何に使われているのか

不動産会社で実際に更新業務に携わっています。

『更新料』は更新事務を行う事に対する、『更新事務手数料』との意味合いになっています

書類を作成し、保証人様に連絡をとり、オーナー様の了解をとり、

借主と貸主双方から署名捺印を頂く事務です。

オーナー様と不動産会社で取り分は60%と40%もしくは半々としての扱いです。

 

更新料の最高裁の判決

家賃は多くの家庭で支出の中で最も大きなものの一つです。

更新の際は出費が増えるので、多くの人の不平・不満の種となっていました。

『消費契約法の第10条』では

【民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、

又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、

民法第1条第2項に規定する基本事項に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。】とあります。

更新料はこれに該当して無効なのではないかという議論が以前から存在していました

この問題に関しては、

平成23年7月15日に最高裁判所から判決』が出され

賃貸住宅の契約を更新するに当たり、賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払うことは有効である。

という判断が下され、これにより『更新料は有効』ということで判例が確定しました

予め賃貸借契約時に更新料の名目があれば支払わなければなりません。

 

意外と知られていない更新時の交渉

更新時は家賃交渉の絶好のチャンスとなります

築年数が経つにつれて、建物の価格は当然下がります。地域の平均賃料相場と比較して、

『高い』ということになれば、賃料交渉をしてみても良いかもしれません。

例えば、更新前に同じ間取りのお部屋の募集賃料を調べてみて下さい。

ご自身の借りているお部屋と比べて安く募集されている可能性があります。

その募集賃料が現在の『適正賃料』です

月々の家賃が下がれば、更新料の元を長いスパンで回収できる可能性もあります。

 

管理会社・オーナーに交渉してみる

大前提として、オーナー様との信頼関係を壊してはなりません

無理な交渉をしたことによって、信頼関係が壊れてしまえば、気持ちよく生活することが出来なくなります。

何事も言わないとダメですので、言わないと検討もしませんので、軽く言ってみて、

賃料が下がればラッキー位の気持ちで臨んでください。

 

更新料を払うのに納得できない

もし更新料を支払うのがどうしても嫌であれば、初めから『更新料不要』の物件にしましょう。

最近では大手ハウスメーカーで『更新料不要』の物件がたくさんあります。

 

今回は更新料が正当化されたが、更新時には賃料交渉のチャンスということについて書かせて頂きました。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社

 

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。