収益を上げることが賃貸経営の目的です。その収益を減らしてしまう原因があります。

その原因である8つのリスク予防と対策について考えていきます。

賃貸経営の収益に立ちはだかる原因

賃貸経営の8つのリスクとは

①『空室の長期化』②『家賃の値下がり』③『滞納による未回収』④『費用負担が増える』

⑤『自殺・事件に巻き込まれる』⑥『損害賠償請求』⑦『天災に遭遇する』⑧『立退料の負担』です。

最初の4つの『空室』『値下がり』『滞納』『費用負担』は、お互いが密接に影響しているので、対処法も一緒に考える必要があります。

この4つのバランスによって最大にも最小にもなります。

 

賃貸経営の厳しい時代への突入

昭和60年頃までの賃貸経営は『建てれば埋まる』という時代でした。

現代ほど空室に苦労するようなことはなかったと思います。

家賃は上がり続けると信じられていました。貸して市場なので、支払い能力が乏しい方の申し込みは断ることが出来ます。

原状回復費用の負担の大部分は借主でした。バリューアップ工事の必要性もない、大家さんにとっては良い時代でした。

それが平成4年頃から逆転して空室が増えたので、家賃や敷金の募集条件が下がり、バリューアップ工事をしないと、

成約に繋がらない時代となります

こんな厳しい時代ですが、大家さんに『成す術がないか』というとそうではありません。

昭和60年代までのすべてが良い状態は望めませんが、4つのバランスをとることによって、

収益の最大化を実現する道があります。

 

収益を最大化する答えを探す

需要より供給が上回っているので、すべての物件が満室になることは難しいです

有効な対策を早く決断した部屋が先に埋まることになります。

『家賃を下げる』『バリューアップ工事をする』『入居金ゼロ』『入居条件の緩和』など様々な対策があります。

空室というリスクに対して、残り3つのリスクをどのようなバランスで対応させるかで収益が決まってきます。

 

自殺・事件に巻き込まれる

自殺・事件に巻き込まれたら大幅な賃料の値下げや長期の空室に繋がります

入居審査である程度防ぐことが出来ます。借主の属性によって事件の発生確率は変わります。

『職業』『家族構成』『入居理由』の三つは納得できる最低条件になります

保証会社の入居審査と合わせて、保証人を確保しておくことも重要です。

賃料については保証会社が保証してくれます。事件おこした場合は保証人を頼ることになります。

費用面の不安を払拭するのであれば『保険』です。

保険会社によっては借主の自殺や事件での損害に対応した商品もあります。

 

損害賠償を請求される

建物施設内で借主が損害を被ると、その原因が賃貸物件の運営にあると指摘された場合、

借主から損害賠償の請求を受ける可能性があります

たとえば火災で借主が死亡した場合、防火設備が万全ではなかったから疑われたり、

エレベーターや飲料水によるもの、ピッキングによる空き巣被害で責任を追求された事例もあります。

地震で建物が倒壊した際に貸主が訴えられたケースもあります。

この場合多額の賠償を言い渡される判決も過去にありました。

この『リスク』を防ぐには建物設備の法定点検をしっかりと行うことで緩和できます

『エレベーター』『消防設備』『電気設備』『給水設備』『浄化槽設備』は法律で点検と期間が義務づけられています。

もう一つは建物施設内を定期的に巡回点検して、事故に結びつきそうな物を見つけて排除することです。

このリスクも保険加入で軽減することができます。

 

天災に遭遇する

『天災』といえば地震だけでなく、洪水や土砂災害による被害も増えています。

最近ニュースになっているので、身近に感じると思います。

古い建物は耐震診断をして、必要な補強をしておくことが貸主のリスクを軽減することに役立ちます。

『津波』『洪水』『土砂災害』は立地の問題です。

1人のオーナー様で対応する範囲を超えていますが、ハザードマップで『危険性』を認識しておくことも重要です。

もし。これから『警戒区域』に建物を建てる場合は慎重に検討しましょう。

もちろん、こちらも保険が対応しています。

 

立退料の負担

普通借家契約の場合、貸主都合での解約は『正当事由が必要』になります。

建物はいつか壊すことになりますので、『壊す日』が必ず到来します。

その時に必要になってくるのが『立退料』になります

参考:立退き交渉の流れ

立退料に相場はありません。借主が退去を拒んだ場合は高騰するケースもあります。

私が経験した中で一番高額だったものは家賃の10年分になります

今までの収益を一瞬にして無くしてしまう存在なのです。

これを防ぐには『計画性』です。

建物を取り壊す時期を早めに決めて、更新のタイミングで『定期借家契約』に切り替えることで、

このリスクを回避できます

注意するのは2000年3月1日より前に契約したものについては適用できません。

建物の取り壊しは少なくとも5年前には決めておくと良いでしょう。

もう一つの予防策として『借主の属性の維持』が重要になります。

家賃を下げ続けた場合ですと、その家賃でしか暮らせない借主ばかりになってしまいます。

こうなると、立退き交渉が難しくなります。

時代に合わせて必要なバリューアップ工事を行って、地域の平均賃料を保つ事で、

将来の立退き交渉をスムーズに行う事が可能となります。

 

今回は賃貸経営の収益の前に立ちはだかる原因を『8つのリスク』として紹介しました。

賃貸経営は30年~40年と長いスパンで考える必要があります。

トータルでどれだけの収益を上げたが重要になります。

長期的な計画性をもつことで、『8つのリスク』に対処することができます。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社(azakami)

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。