毎回空室が出るたびに半年以上空室が続く賃貸物件のオーナー様もいらっしゃるかと思います。

または1年以上成約しない、リノベーション工事をしたのに3ヶ月以上空室になっている場合は、

新たな施策を考える必要があります。

今回は成約に至らないのは、様々な事が考えられますが、近年はやってきている『ゼロ賃貸』についてご紹介させて頂きます。

空室対策の一つとして頭の片隅にでもいれておいて頂ければと思います。

ゼロ賃貸のイメージです

『ゼロ賃貸』とは何か?

『ゼロ賃貸』とは契約時にかかる入居初期費用を家賃だけにするという募集方法です

通常の賃貸とゼロ賃貸を比較してみます。

通常契約
初回賃料50,000円
礼金 1ヶ月50,000円
敷金 1ヶ月50,000円
保険料20,000円
保証料25,000円
鍵交換代15,000円
仲介料54,000円
合計264,000円
ゼロ賃貸
初回賃料50,000円
礼金 0ヶ月0円
敷金 0ヶ月0円
保険料0円
保証料0円
鍵交換代0円
退去時クリーニング費用0円
仲介料0円
合計50,000円

このように初期費用に214,000円の差があります。

これだけ入居初期費用を抑えれば、入希望者の目にも止まりやすく、早期成約に繋がります

表をご覧になればわかるように、大きな欠点があります。

本来入居者様から頂くはずであった、『214,000円』はオーナー様が負担することになります。

保証料』に関しては連帯保証人を付ける事で差し引くことが可能です。

この中から入居時に最低限必要な『保険料』『鍵交換費用』『仲介料』『広告費』の合計が139,000円。

『退去時のクリーニング』は退去後に40,000円負担。※退去時クリーニング費用を40,000円として計算。

入居から退去までの総合計が179,000円となります。

次でこの金額について考察してみます。

 

半年空室が続いていた場合

空室期間が半年続いている場合の事を考えてみます。

空室では家賃収入はありませんので『月額賃料50,000円』×6ヶ月=300,000円の損失になります。

3ヶ月の場合ではどうでしょうか?

『月額賃料50,000円』×3ヶ月=150,000円の損失になります。

でも実際は3ヶ月空室になれば賃料を減額する事も考えられますので、

建物の資産価値を考えた場合の損失はもっと大きなものになります。

 

30万円かけてリノベーション工事を施工

資産価値を上げるために30万円かけてリノベーション工事を行った場合で考えます。

近年では、リノベーション施工している賃貸物件が多く出回っていますので、

リノベーションしたからといって、空室が続くことも考えられます。

事実、他社管理のオーナー様物件でそういう方もいらっしゃいます。

このようにバージョンアップ工事をしたのに、空室になっていた場合は損失でしかありません。

とはいっても地域のニーズにあった、正しいリノベーション工事をすれば早期成約が期待できます

 

空室対策で一番大事なものとは

空室対策で一番大事なことは『空室期間を少なくする』ことです。

いくらお金をかけてリノベーション工事したところで、空室であれば意味がありません

このことから考えても『ゼロ賃貸』はお部屋を探しているお客様にとって、何より飛びつきたくなる条件です。

『ゼロ賃貸』はあまり流通していないので、目新しさもあります。

今回取り上げた『ゼロ賃貸』は極端な話です。

実際にこの条件で募集しているオーナー様もいらっしゃいますが、

いきなり導入するには勇気のいる選択だと思います。

いろいろな空室対策を試してみたが、成約に至らない場合は導入を考えてみてもいいかと思います。

『ゼロ賃貸』はカスタマイズ可能ですのが、中途半端な事はしないほうがいいでしょう。

初回は『期間限定』という形で試してみるのはどうでしょう?

効果が実感できるようであれば導入すればいいです。

『ゼロ賃貸』にすることで内見者数も上昇するはずですので、

今まで気づかなかった、お部屋の改善点を見つけられるかもしれません。

それをもとに、ピンポイントで工事するなり、対策をすることも可能です。

そもそも、長く空室になっている物件は内見者がいない可能性が非常に高いです。

不動産屋(仲介会社等)としても、空室になって間もない物件を優先に紹介するため、

3ヶ月以上の長期空いている物件は紹介していない可能性があります

蜘蛛の巣がはっているのにそのままにしている管理会社もいるほどです。

 

REINSを見ていると、半年どころか半年・1年・2年空いている物件もあります。

オーナー様の判断で空室にしておきたい場合は別として、

お部屋を満室にしたいのであれば、こういった『ゼロ賃貸』のような

お部屋を探している方に喜ばれる募集の仕方もするのも有ではないかと思います。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。