オーナー様の中には長期空室になってしまい、管理会社から家賃の値下げを提案されている方も多くいると思います。

市場を調査し家賃が相場に適していないのであれば家賃を下げることも考えなければなりませんが、

入居条件の変更ですんなり決まるという例もあります。

空室対策の一つの考えとして条件の変更についてレポートさせて頂きます。

募集条件の変更について考えてみましょう

家賃を下げると資産価値が下がる

当然の事ながら家賃を下げると建物の不動産価値が下がります。

売却を考えた時に高利回りであれば、買い手は付きやすいですが、

総賃料が低いと利回りを高く設定する為に売却額を下げなければならなくなります。

家賃を下げた事ですぐに入居が決まればいいですが、

長く空いてしまうとネット上に情報が蔓延してしまい、

別の部屋が空いた時に同じ条件か、

もしくはそれより家賃を下げた状態で募集をかけなければいけなくなります。

このことで芋づる式に建物の価値が下がってしまう恐れがあります。

ただでさえ築後10年を超えると修繕費がかさみ、

キャッシュフローのバランスが取れなくなり、

何の為に賃貸経営しているのかわからなくなってしまいます。

収益を得られないのあれば賃貸経営をする意味が無くなってしまいますので避けなけばいけない問題です。

 

リノベーションして資産価値を上げて募集する

空室対策の有効な対策としてリノベーションして、家賃を少し上げて募集する方法があります。

とても有効な方法なのですが、小規模なリノベは別として、

風呂場、洗面、キッチン、フローリング等を全て最新の設備にリノベする場合多額の費用を要します。

この費用は通常10年で回収するようにリノベ費用を10年ですので、

120で割った金額を家賃に乗せて募集をかけます。

ですがリノベしたのに決まらなかった場合や5年後には、

また最新の設備が導入されているはずですのでイタチごっこになってしまうかもしれません。

この辺りはは不動産屋の腕の見せ所ですので、担当者と十分に話し合ってから工事をするかしないか決めて下さい。

不動産屋としては常にお客様や近隣の動向について情報がありますので、成約になる物件について情報があります。

ですが高額になるリノベーションの提案をするのが難しかったりもします。

 

募集条件の変更だけで1ヶ月以内に成約しているオーナー様もいる

このオーナー様は市内で4棟お持ちですが、満室稼働中です。

1Kですが、近隣相場より1万円以上高いのにすぐにお部屋が埋まっています。

部屋の修繕にお金をかけているからだろうとお思いかもしれませんが、

設備はいたって普通で、洋室は6帖、お風呂も2点ユニットタイプで東向きのお部屋、

駅から徒歩10分以上もかかる物件です。

アクセントクロスを貼ったりシステムキッチンや

高速インターネットを無料で使い放題にしているわけでもありません。

なのに1ヶ月以内にお部屋が埋まるのは何故でしょうか。

 

礼金・敷金は無料!仲介手数料もオーナー持ち!

①礼金なし ②敷金なし ③仲介手数料なし、オーナーが手数料持ち ④週2回の募集会社への状況確認

 

このオーナー様は礼金は無料なのは当然として、

敷金も無料!別途保証会社への加入義務もなし。

※保証人の資質が低い場合は保証会社へ加入してもらっています。

入居者からの仲介手数料を無料にして、オーナー負担も相談。

ハッパをかける為に不動産会社への状況確認です。

当たり前の話ですが、最近の動向として、

お部屋探しをしている方は入居初期費用を出来るだけ抑えて契約したい傾向にあります。

このオーナー様の物件は前家賃と翌月家賃、

火災保険と退去時のクリーニング費用しか初期費用がかかりません。

※鍵交換に関しては実務上借主様から頂いていますが、

本来は貸主様が負担しなければならないという判例がでているようです。

礼金・敷金0ヶ月であっても、

除菌コーティング代や消火剤代やらよくわからない費用を請求される物件も多くあります。

初期費用を安くしたいと思い探されている方にとっては、飛びつきたくなるような条件です。

たったこれだけの事で高稼働と高利回りを保つ事が出来る可能性があります。

不動産会社への広告費も1ヶ月もしくは2ヶ月ですので、

すぐに成約になるのであれば、空室が長引いて、家賃も下がることを考えれば、

そこまでの痛手ではないと思われます。

高額の費用をかけてリノベーションする前に条件の変更を考えてみてはどうでしょうか。

お客様の条件を出来るだけのんでくれるオーナー様の物件は不動産会社としても紹介し易いです。

紹介と案内が増えればその後の対策も考えられますのでオーナー様にとっても、ただ待つという状況を打破できるでしょう。

今回は募集条件の変更についてかかせて頂きました。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。