定期借家契約のイメージ。

今回は賃貸借契約の一つである『定期借家契約』についてレポートしていきます。

この定期借家契約というのは、期間をもって確定的に終了するものと、再契約が出来るものがあります。

再契約するにあたって、また高額な入居初期費用が必要になるのではないかとお思いの方もいらっしゃると思いますが、殆どの場合は普通借家の『更新』と同じ条件で再契約をすることが出来ます。

定期借家のメリット・デメリット双方にについてレポートしていきたいと思います。

 

普通借家契約について

①契約期間契約期間は1年以上

契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年とすることが多いです。

(事業用は3年等)契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。

(短期賃貸借)民法上は書面によらなくても、口頭だけで契約が成立します。
(実務上はトラブル防止の為、書面による契約を行う場合が殆どです。)

②借主からの中途解約に関する特約

借主からの中途解約に関する特約を定めることができます。

解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いです。
通常は退去する日の1~2ヵ月前に書面によって退去の意思表示をします。

③正当事由

借主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。

したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借り主の意向に左右されることになります。

 

それに対して定期借家契約とは

①確定的に契約が終了

契約期間の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しをしなければなりません
契約期間は2年というわけではなく自由に期間を定めることができます。

②書面で行う必要がある

契約は公正証書等の書面によって契約することが必要です

貸主は契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを予め借主に説明しなければなりません。
貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家契約としての効力はなくなり、普通借家契約となります。

③やむを得ない事情

居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主から解約の申し入れをすることができます。

この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。

ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限られます。
ですが実務上は特約を設定し中途解約に関して個別に特約を結ぶことが殆どです。

④貸主からの通知が必要

契約終了期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。
(期間が定められていても通知は必要ですので、注意して下さい。)

貸主と借主が合意すれば、再契約することも可能です。

 

定期借家契約における貸主側のメリット・デメリット

定期借家契約のメリット

定期借家契約は転勤の間だけ貸したい場合や不良入居者の選別を行う場合にとても有効です

普通借家契約の場合、転勤が終わるので、戻るというだけでは入居者保護の観点から、正当事由として認められるには不十分だからです。その分期間の定めがある定期借家契約では1年前に通知をすれば当初の契約通りに期間をもって終了します。

入居者保護の観点から、少々の近隣とトラブルを起こしたり、共同生活のルールを守らない、または家賃は毎回滞納する等の不良入居者であっても強制退去させるのは簡単ではありません。

改善書や催告した日付等の証拠を前もって揃えておかないと、裁判による強制退去は出来ません。それに費用と時間がかかります。

定期借家契約のデメリット

立地も設備も良く、長い間そこに住み続けたいと思っている優良な入居者が勘違いしてしまい、その期間だけしか住めないんだと思い込んで逃してしまうことです。

普通借家契約と比べ、定期借家契約の割合は3%くらいしかなく、まだまだ浸透してないのが実情です。

 

募集段階で選別できるメリットもある

過去にトラブルをおこした入居者は定期借家契約の存在を知っていることが多く、この段階で不良入居者からの問い合わせを阻止することが出来ます

ということは、定期借家契約の賃貸建物には優良な入居者が多いということになります。

新たに入居したいと思っている方にとってもオーナー様にとっても利用しない手はない契約形態のひとつだという事を覚えておいて損はないと思います。

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。