家賃滞納を繰り返す借主さんは退去してもらうべきか?手間はかかっても入居し続けてもらった方が得か?
判断に迷う時があります。滞納する人はルーズな人が多いので、そのまま入居させているとリスクを伴うことがあります。
保証会社も万全なものばかりではないので契約内容を今一度確認しておいてください。
今回は前管理会社から管理を引き継ぎ保証会社も従前の内容であった時のお話です。

家賃滞納者イメージ

保証会社の立替は永久というわけではない

賃貸経営の2大リスクといえば、空室と滞納です。「いまは保証会社があるから滞納の心配はなくなった」とお考えの方もいると思います。
確かに保証会社は滞納金を立て替えてくれる頼もしい存在でありますが、永久に立て替えてくれるものではなく、3ヶ月くらい滞納金が回収できない状態になると、任意の明渡し交渉を進めるか、訴訟等の法的手続きで明渡しさせるように行動します。
任意の回収が見込めない滞納者の賃料を保証しながら賃貸借契約を永久に続けさせてくれる保証会社は無いのが現実です。

ある入居者さんの話

今年の2月のある日、私の担当物件の借主A氏(40代男性)より電話がありました。
「保証会社から払える見込みが無いなら立ち退けと言われたので引っ越すけど、部屋にゴミを残していいか?」という内容です。
「ゴミを残したら撤去費用を請求することになります」と説明したあとに保証会社に状況を確認したところ、「何度も代位弁済(立替え)している状態にプラスして本人の態度も悪いので、このまま賃貸借契約を継続するのはリスクですから、この機会に追い出すべきです」との回答でした。
管理会社やオーナー様から見ると、立替えによって賃料は入っているので退去は避けたい、とも思うのですが・・・

この段階でオーナ様に報告して考えを確認しましたが、「保証会社がしっかり督促すればいいのでは・・」でも「繁忙期なので不良借主を出して正常化したい」と葛藤していました。
悩んだ末に「アゾウさんにお任せします」と言われてしまいました。
そこで、保証会社が言うようにA氏が態度の悪い人物なのか、あって確認することにしました。
残置ゴミの内容や量を確認するためにA氏宅を訪問したところ、なんと部屋は「汚部屋」状態でした。
救われたのは、すべてゴミ袋にゴミが入れてある状態だったことです。
撤去業者に委託すれば5万円程度の費用で回収してもらえるでしょう。
A氏は「あんたの会社がうるさく注意するからゴミ置き場に捨てられなかった」と横柄に理屈を展開して、聞いていた通りの反抗的な態度を示していましたので、保証会社の主張に同意して退去を促すことにしました。

問題は、A氏が利用している保証契約は、原状回復費用を保証してくれない条件であったことです。
A氏にお金が無いとしたら撤去業者さんは片づけてくれませんので、そのままの引っ越しを許可することは出来ません。

結局、オーナー様に「たとえ撤去代5万円を立て替えてでも退去させた方が良いです」と提案して引き渡しを受けることにしました。
一応、夏のボーナスで5万円を返すと念書を書いてもらいましたが、元々ルーズな人なので簡単には回収できないでしょう。
そして、繁忙期の入替え時期に間に合うようリフォームを完了させ、新しい入居者さんを迎えることが出来ましたので、今回の決断は「正解」ということになりました。

オーナー様にはリスクを負って頂いた

オーナー様には「5万円を立て替える」というリスクを負って頂きましたが、
あの時に「自力でゴミを処分しなければ認めません」と明渡しを認めなかったとしたら、
今頃はゴミが天井まで届いていたかもしれません。
ルーズな滞納者は生活ルールが守れないことも多いので、他の入居者さんに迷惑をかけることがあります。
「家賃さえ入ってくるなら多少の事には目をつぶる」という考えにはリスクがありますので、「正常化」を目指して退去させることが正解なのだと思います。

今回は以上です。

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社

 

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。