アリバイ会社

入居申込書の内容に虚偽があった場合、

貸主側から賃貸借契約を解除することはできるのか。

マンションやアパートを貸すに当たって、

入居審査を必ず行いますが、その際、

虚偽の勤務先などを申告する方がいます。

借り主を退去させられるのかレポートしていきす。

 

契約書に特約があることが前提

賃貸借契約を締結する時、通常は入居希望者の審査を行います。

この時、入居希望者には勤務先や年収の申告をしてもらい、

その内容によって家賃支払いができそうであれば、

オーナー様は安心して物件を賃貸することになります。

しかし中には、

勤務先や年収などの情報について、嘘をつく人がいます。

会社員だと思っていたら、

実は無職やフリーターだったというケースなどです。

不動産屋の範囲を超えるので嘘か判断するのは難しいところです。

※入居者決定の最終判断はオーナー様です。

このような場合、

家賃を支払ってもらえるかどうか、大きな不安が生じます。

オーナー様としては契約を解除したいところですが、

解除することは認められるのでしょうか?

この場合に問題となるのは、賃貸借契約書内に

『申込書内の勤務先等の条件について虚偽があれば、解除が可能』

という特約があるかどうかです。

こういった特約があれば、

虚偽の申告を理由に解除を主張することができます。

しかし、特約がなければ、

それだけでは賃貸借契約を解除することはできません。

不動産会社からもらう契約書の確認は必ず行うようにしてください。

 

 

信頼関係が破壊されたかどうか

特約があればどのようなケースでも、

賃貸借契約を解除して物件を明け渡してもらうことができるのでしょうか。

実は、そういうわけにはいきません。

賃貸借契約は、

オーナー様と借主との信頼関係で成り立っている契約と考えられています。

また、居住場所の確保のため、借主は強く保護されています。

そこで、賃貸借契約の解除が認められるためには、

オーナー様と借主の間の信頼関係が破壊されるような、

『強い背信的行為が必要』と考えられています。

つまり、借主に強い背信性がない限り、

たとえ解除の理由があっても、

オーナー様は賃貸借契約を自由に解除することはできません。

申込書に虚偽の勤務先が記載された場合、

それだけでは、

信頼関係を破壊するほどの事情と認めてもらえないことが多いです。

特に、賃貸借契約締結後の借主の態度について、

申込書の虚偽以外の点では問題がなく、

滞納もなく順調に家賃を支払っている場合には、

虚偽申告だけで信頼関係が破壊されたとは認められません。

この場合、賃貸借契約の解除は認められず、

将来実際に家賃の滞納などが発生した段階で、

はじめて契約の解除が認められる可能性が出てきます。

つまり家賃の滞納がなければ契約解除はできません。

 

 

詐欺が成立する場合はあるのか?

それでは、借主が申込書に虚偽の勤務先を記載して

賃貸借契約を締結させたことは、

詐欺には該当するのでしょうか。

もし詐欺に該当するなら、オーナー様は詐欺取消をして、

契約が無効であることを主張することができるはずです。

しかし、実際には、

詐欺取消によって契約の無効を主張することも困難です。

詐欺を主張するには、

相手がオーナー様をだまそうとした行為によって、

家主が契約をしたことが必要です。

そのためには、相手による欺きの内容が、

賃貸借契約の重要部分である必要があります。

しかし、相手の勤務先は、賃貸借契約の内容とはならず、

契約の重要な部分というより、むしろ動機の一部としか言えません。

ただし、借り主がアリバイ会社を使って、

明らかに大家をだまそうとした場合や、

だました場合には、詐欺や詐欺未遂に該当すると考えられます。

実際の逮捕事例もあるようです。

しかし、このようなケースはまれで、

詐欺取消によって契約の無効を主張する方法は、

あまり現実的ではありません。

 

 

当初から収入証明を提出させる

以上のように、申込書に虚偽の勤務先を書かれたとしても、

それだけで賃貸借契約を解除したり

無効だと主張したりすることは難しいです。

こうしたトラブルを避けるためには、

契約当初からきちんとした勤務先に関する資料

(源泉徴収票や給与明細書等)の提出を義務付け、

確実に勤務先の確認をしておくことが大切です。

会社の印鑑が押してあるものなら、

偽造することは難しいでしょう。

もしくは保証会社を利用して、もしもの時の為に備えておくのも大切です。

 

 

まとめ

・借り主が虚偽の勤務先を告げた場合、

特約があれば賃貸借契約の解除を主張できる。

・特約があったとしても、

大家と借り主との間の信頼関係が破壊されていないと認定されたら、

解除は認められない。

・借り主が虚偽の勤務先を告げても、詐欺取消は認められにくい。

・入居審査の際に、

きちんと勤務先と収入の証明を提出させて確認しておくことが重要。

 

今回の記事を参考にして、的確に入居審査を実施して、

賃貸借契約後のトラブルを効果的に防止しましょう。

賃貸経営ガイド(福谷陽子)から抜粋し加筆しています。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログ(※別サイト)ではお客様向けのコンテンツを発信しています。