今回は退去時に必ず起こる現状回復工事時にあわせて小規模リノベショーン工事のすすめについてレポートしていきます。

出来るだけ早く次の入居者を確保する為、原状+リノベーション工事をすれば工期も施工金額も抑えられます。長く住んでもらえるような対策を心がけましょう。

小規模リノベのイメージ

小規模な室内リノベーション工事の提案

入居者の退去後、原状回復工事と合わせて小規模な室内リノベ―ション提案について。

入居者退去後の原状回復工事と合わせて、アクセントクロスを貼る、設備をグレードアップする、

水回りの印象改善の為にちょっと手を入れるなど、室内の小規模リノベーションを検討することは良くあることだと思います。

リノベーションのタイミングとしても、原状回復工事と一緒にできれば、工事費用・工期ともに無駄が無く理想的です。

しかし実務上は入居者募集が上手くいかず、さんざん空室が続いてから、苦肉の策としてやっと実施ということが多いです。

また、提案をしたものの、オーナー様が首を縦に振ってくれず見送ることも少なくないです。

原状回復工事と合わせて行うリノベーションなので、時間がかかり、原状回復工事そのものが遅れてしまうようでは、募集機会の損失でしかありません。

オーナー様がリノベーションの実施を躊躇する理由に、その効果がわからないというものがあります。

オーナー様からすれば、費用をかけて行う「必要性」や「費用対効果」も見えず、YESと言い難いのは当然です。リノベーションにより期待できる効果としては、

①家賃アップ(下落の回避)、

②空室期間の短縮、

③募集経費の削減、

④居住期間の長期化、

➄運営費(募集経費以外)の削減など。

管理担当者の腕の見せ所

この効果予測は簡単ではありませんが、普段賃貸の現場で仕事をしているわれわれの見せどころです。

費用対効果の測定には、リノベーションを含む工事総額と、通常の原状回復工事のみした場合との差額を計算します。

そして、リノベーションにより得られる収益増で、その工事差額が何年で回収できるかを説明すると、オーナー様も理解しやすいと思います。

当然回収期間が短いほど効果が高く、回収後の収入増分はリノベーションがもたらす利益といえます。

何年以内の回収が望ましいかは、工事内容によって違ってきますが、このような小規模リノベーションでは、

最大でも一般的な平均居住年数以内で回収できるかを目安にすると良いでしょう。(シングルタイプの部屋では4年、ファミリータイプで5年程度)

たとえ小規模なリノベーションであっても、オーナー様にはプラスになることが多いものです。

だからこそ、簡単かつ短時間で提案が出来る仕組みつくり、日常業務の一環として、どんどんリノベーションをおすすめします。

リノベーションによる費用対効果の考え方

◇リノベーションをしない場合の予測

想定賃料 70,000円/月

想定空室期間2.5ヶ月

募集経費として家賃1ヶ月分の広告費

◇リノベーションした場合の効果予測

①家賃アップ  2,000円/月

②空室期間短縮  予想空室期間1.5ヶ月(1ヶ月の短縮)

③募集経費の削減  広告費が0.5ヶ月分に圧縮

④居住期間の長期化  なし(予測できず)

➄運営経費の削減  なし

◇効果額   201,000円

⇒4年間で計算  ※96,000円(家賃差額)+70,000円(空室期間短縮)+35,000円(募集経費削減)

◇工事費用

工事総額  250,000円

原状回復工事のみ  100,000円

差額  150,000円

◇リノベーション工事費用回収期間
22.5ヶ月間(1.87年)工事差額150,000円のうち、105,000円は空室期間短縮と募集経費削減により初期に回収できる。

残りの45,000円は家賃差額2,000円/月により22.5ヶ月で回収。

今回は原状回復時における小規模リノベーションについてかかせて頂きました。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。