2022年で30年の営農義務による農地課税課税が解除されます。

課税対象になる農地をどのように扱っていくかが2022年の大きな問題として話題になっています。

この問題によって起こりうる事と対策と知識を今の内に蓄えておいてください。

生産緑地のイメージです

そもそも生産緑地とは?

1974年(昭和49年)に公布された生産緑地法は、都市環境の維持のために「農地や緑地として保全すべき土地」を指定して、

営農することを条件に固定資産税を農地並みに評価することにしました。

しかし、1991年の改正で、この制度が廃止され都市農地は宅地並みに課税されることになりましたが、

「生産緑地地区の指定を受けて30年の営農を継続すれば、農地課税されることになったので、この指定を受ける農地が増加しました。

これが施行されたのが1992年で、30年の営農義務が解除されるのが2022年であることから「生産緑地の2022年問題」として話題となっています。

それによって大量の宅地や賃貸物件が供給されて、地価の下落や賃料相場の値下がりが起こるのではないか、と心配されているのです。

もし、そのような事態となれば、生産緑地のない近隣地区も多くの需要が流出しますので、影響を受けるのは必至でしょう。

また生産緑地と関係のない全国の地域でも、地価や家賃相場に強く関係しますので、一つの知識として整理しておくことにいたします。

途中で解除すると税金が上がる

生産緑地の30年の長期営農義務は、それを途中で解除すると、その時点から税金が上がるのではなく、遡って宅地並みの固定資産税を負担しなければなりません。

また、土地所有者が死亡した場合に、相続人が農業等を営まないときは指定を解除できますが、宅地並みで課税される相続税を支払うのは困難なので、

営農を続けて相続税の納税猶予を選択した相続人が多いといいます。

この相続税の負担は「猶予された」のであり「免除された」のではありません。

30年の営農途中で指定を解除すると、猶予された相続税の支払い義務も併せて生じるのです。

つまり、宅地から農地課税に大幅に減額されるメリットで選択した「30年営農」ですが、それを継続するにも厳しい現実があった、ということです。

2022年に正規の手続きの指定を解除できれば、遡って高い税金を支払う必要はなくなりますので、多くの方が解除を選択するのではないか、と予想する専門家もいます。

全国の大家さんにとっても大きな問題

2022年に期限を迎える生産緑地は全体の8割を占めているといわれています。

指定の解除を希望する生産緑地は、行政に時価で買い取りを申し出て、行政が財政難の為に買い取らなかったり、

生産緑地として他に買う者がいない場合は、ようやく指定が解除されるという仕組みです。

そうなると固定資産税が大幅に上がってしまうため、所有者が農地として持ち続けることが困難な場合は、一部の土地を売却したり、

賃貸住宅を建てることで固定資産税を6分の1にしたり、その収入を税金の支払いに充てるという選択をするのではないかと言われています。

それが多くの生産緑地で起これば、需要と供給のバランスが崩れ、地価や家賃が大幅に下がるのではないか、と懸念されているのです。

三大都市圏の相場の下落は、他の地域にも及ぶことが予想できますので、全国の大家さんにとっても影響の大きな問題です。

この事態を抑制するために国は昨年の4月に、生産緑地法を以下の3つの要点で改正しています。

1.指定面積要件の緩和
面積が500㎡以上という制限を市町村が一定の基準(300㎡)のもとに変更出来るようになります。

2.行為制限の緩和
生産緑地内で直売所、農家レストラン等の設置を可能にします。

3.特定生産緑地指定制度創設
生産緑地の買取り申出が可能となる始期を10年ごとに延長することが可能となります。

2022年まで4年ありますが、情報の収集と対策を考えて準備するには「早すぎる」ということはないのではないでしょうか。

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。