今回は、賃貸トラブルの中で最も重い「心理的瑕疵」について書かせて頂きます。

心理的瑕疵という言葉自体聞きなれないと思います。

言葉の意味も含めて瑕疵とは通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと。

それに心理が含まれるということです。それではレポートしていきます。

心理的瑕疵の問題

瑕疵とは何か

賃貸にしても売買にしても不動産を取引する場合には、不動産会社として物件の重要事項を、購入または賃借されるお客様に説明する義務があります

特に売買物件の場合は、雨漏りの有無、シロアリ被害、地中埋設物、法令に反していないか等、見てもわからない部分を告知書で買主に伝える仕組みとなっています。

つい先日も、国が学校法人に土地を売却するときに、地中に埋設物があり、その撤去費用の算定で大問題になりました。

このような欠陥の事を「瑕疵」と呼んでいますが、「物理的」「法律的」な問題が隠れていた場合(瑕疵担保責任)の取り扱いについて、

契約書の条文で取り決めしています。

これは、問題を伝えなかったことで売買や賃貸の目的を果たせない場合に、損害賠償や契約解除などに発展する大変重要なことなのです。

そんな中で、判定が難しいのが「心理的瑕疵」の問題です。

 

瑕疵と判断する期間が難しい

例えば、物理的に問題ないのに、その物件で殺人事件があったとか、自殺した人がいる場合は心理的な問題が瑕疵となります。

賃貸物件で自殺があると、現場を跡形もなく綺麗に修繕して、デザインセンスの良いリフォームを行うなど、

所有者は苦労して通常の物件よりもグレードをアップさせることが多くあります。

不便な駅や所要時間が変わった訳でも、日当たりが悪くなった訳でもなく、見違えるように表面上生まれ変わった賃貸物件なのですが、

残念なことに「告知」をしなければ、借主(買主)が後から自殺があった事を知れば、損害賠償されてしまうリスクのある物件となってしまうのです。

では「告知」をするとどうなるのでしょうか?借り(買い)たい方が少ないので、賃料や物件価格を安くして取引することになります。

では、いつまで告知しなければならないのか?」となると、大変に判断の難しい話となるのです。

告知義務が必要でなくなる期間は、法律で定められているわけではなく、たくさんの裁判例を元に、

「5年は告知をした方が良い」「10年は必要だ」「一人入れ替えれば良い」等など、いろんな話が正解のように伝えられています。

たしかに裁判例はありますが、地域性や「その時」の状況で事例が異なるので、

「最後は裁判所に決めてもらわないと正解はわからない」というのが実情です。

 

賃貸オーナー様としての対応

私の場合は大家さんと一緒に、自殺された借主の相続人であるご遺族との交渉の場に立ち会ってきました。

具体的に書くと誤解の元ですので控えますが、損害賠償について大家さんが、借主の保証人や相続人に対して以下の項目の支払いを請求することになります。

①残置物撤去・消毒費用
②貸室の原状回復費用
③賃料減額分の損害賠償
請求通りお支払いいただいたケースも、相続放棄されたケースもありますが、とても辛い交渉であることに例外はありません。

その他の、現場での対応、保険、事故物件サイトに関しての話など、別の機会があればレポートさせて頂きますが、

日頃から、「貸室で自殺をすると、大家さんだけでなく、ご遺族にも多大な迷惑がかかる」ことを

認識してもらうことが、貸室での自殺を抑止する力になると思っています。

なお、貸主。借主当事者で合意に至らない場合は訴訟となりますので本人訴訟をされる場合以外は弁護士さんに委託してください。

 

この記事を書いた人⇒アゾウ不動産販売株式会社

投稿者プロフィール

azousan
azousan代表取締役
アゾウ不動産販売㈱代表の阿座上です。東京都府中市で小さな不動産屋を営んでおります。京王線東府中駅周辺に特化して営業に励んでおります。毎日オーナー様向けに様々な情報を提供して行けるようにブログを書いています。ご興味が少しでもお有りでしたら読んで頂けると幸いです。自社の公式ブログではお客様向けのコンテンツを発信しています。